上海新一輪調控 房價需狠擠投資泡沫

　　據上海證券報報道：中央接連“放話”要調控房地産，那些今年以來房價快速上漲的城市首當其衝。以樓市表現火爆的上海為例，來自易居中國的最新統計顯示，今年上海一手商品住宅的成交量預計達到16萬套、1830萬平方米，成交金額高達2826億元，市民購買的房屋平均每套需花費177.5萬元，均創下歷史之最。

　　雖然近期上海市政府方面一直緊隨中央在積極表態，但地方細則一直未能進一步明確。而在業內看來，如果真希望將房價調控至與市場基本面相符的水平，恐怕對於投資投機性泡沫的積壓力度還應該加大。

　　抑制投資尚不明顯

　　與在上一輪房地産調控中的“快速反應”不同，往往緊跟中央政策出臺細則的上海眼下卻顯得“欲言又止”。如上周上海市政府舉行例行新聞發佈會，原定公佈的《本市貫徹國務院常務會議關於完善促進房地産市場健康發展政策措施的實施意見》卻並未露面。

　　有關人士表示，該《意見》尚未正式獲批，但總體而言，上海將出臺三方面措施促進房地産市場健康發展，包括切實增加保障性住房和普通商品房的供地和建設，並進一步加大閒置土地的清理力度；進一步完善住房保障體系，並積極推進舊區改造；進一步加強房地産市場監測、監管，完善房地産市場信息發佈制度和交易制度，加大房地産市場的秩序整頓力度，嚴格查處囤地、捂盤惜售等違法違規行為。

　　有知情人士更向記者透露，上海的樓市新政的確大體成型，不過部分細節未定。據介紹，上海住房保障和房屋管理局曾召集一些機構和專家開會，希望業內能再提出一些抑制房價、地價的具體建議，“是市裏給房管局佈置的任務，近段時間會研究方案，由此看來，細則真正拍板並推出尚費時日。”

　　而目前來看，上海樓市仍處於政策待調、觀望漸升的過渡期。以中央此次率先拋出的營業稅政策來看，操作細則在上周也已公佈，但由於同時採納了全額徵收和差額徵收兩種方式，此次營業稅政策調整的嚴厲度小于市場預期。

　　保障房只能“兜底”

　　此外，在中央釋放出房地産政策動態調整的信號之前，上海一直在努力宣傳著自己的住房保障工作。目前，徐匯和閔行兩試點區正式啟動經濟適用房申請受理工作，記者從一些社區街道的申購點了解到，經適房申請首日即顯火爆，一個上午就有好幾百人拿號填表。隨後上海市政府又表態，到2012年計劃建設30萬套經適房，房企則開始對經適房的大規模開發所可能構成的影響有所顧慮。

　　但一些評論人士也指出，上海從2004年開始的宏觀調控以來，例如“兩個一千萬”的動遷配套房和中低價商品房、每年新開工400萬平方米經適房等目標都沒有完成到位，而此次提出的建設30萬套經適房也不代表未來3年就能形成這麼多的實際供應，再加上經適房的操作屬於“內部循環”，所以對樓市不會有實質性影響。“雖然眼下經適房諮詢和申請的反響熱烈，但完全符合標準的預計只佔一小部分。而且申請期1個月再加上隨後還要進行歷時約3個月的兩輪審核和兩次公示，所以上海的經適房真正形成供應尚需時日，更別説何時形成規模了。”

　　更有曾參與上海住房保障制度研究的專家向記者直言，目前政府對於住房保障的義務仍是屬於“兜底”型的，“雖然一直説要擴大保障覆蓋面，但肯定還是先要完成對低收入家庭的保障，這個比例在上海也就3%-5%。”記者自己也粗算了筆賬，今年初上海公佈有近1900萬常住人口，折中取4%也就約76萬人，3人算一戶也就約25萬戶，30萬套經適房算是夠了，但更多的“夾心層”恐怕並不能指望此類“政府援助”。

　　土地新政有利有弊

　　除去保障房，眼下市場又把希望寄託在土地市場。就在中央下狠心將土地出讓的首付比例提至50%的第二天，上海市市長韓正明確表態“上海將採取果斷措施遏制地價、房價”。“中央此前只提了要遏制房價過快上漲，上海倒又加上了地價，看來政府也知道‘癥結’在哪。”有業內人士意味深長地表示。

　　“土地市場的資金杠桿降低是有利於促使開發商合理定價的。”漢宇地産市場部的分析師認為，如果規定了土地款繳納的額度和時限，開發商拿地的壓力就大大增加，也會靜下心來合理核算一下地價，而在地價受到相應控制的同時，為了能在時限內繳清土地款，開發商必將加快開發、加快銷售，那麼囤地、捂盤的問題也能迎刃而解。

　　但是，也有業內人士提出，這一新規也可能造成土地獲得門檻提高、一些中小開發商被擋在門外的情況，“無論是現在地價已經飆升還是今後首付比例提高，都對開發商的資金實力是個考驗，大開發商總歸比中小開發商有優勢，那麼和今年土地資源更多集中在國企、大房企手中的趨勢有什麼差別？土地資源被相對壟斷的話，恐怕房價還是下不來。”

　　而對於上海土地市場來説，還存在一個客觀問題，那就是可供供應量越來越緊。“從目前的計劃指標看，上海未來10年可新增的土地供應量只有12100萬平方米，但我們一年的土地成交量就在1500萬至2000萬平方米，一直在説要加大供應、平衡供需、穩定房價，但如果沒有足夠的可以出讓的土地，何談調控房價？”上海易居房地産研究院發展研究所所長李戰軍直言。（記者 李和裕）

責編：王玉飛