政策一週三變驚呆市場

　　政策口風“一週三變”驚呆房地産

　　從抑制投機到營業稅優惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內房地産政策取向三級跳。中央在一週時間裏連續三次提及房地産問題，並且國務院公開表示要"遏制"房價，措辭罕見犀利，顯示出政府在經歷新世紀房價最大漲幅的一年後，開始伸出調控之手。

　　"抑房價"中央措辭三級跳

　　對此，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭把這理解成，政府意在"校正業界對中央經濟工作會議在房地産政策上的誤解與盲目樂觀"。

　　確實對於在某些城市已經脫離正常發展軌道的房地産市場，期盼已久的中央經濟工作會議並沒有過多提及，是保是壓？各方專家、學者、媒體都在解釋和猜測著。更多人願意相信"沒有消息就是好消息"，而會議中對"城鎮化"的提及也給二、三線城市房地産市場帶來絕對利好，更帶來了房價的普漲。一線城市房價上漲幅度更是令人咋舌，這也是"遏制"出臺的導火索。

　　實際上，中央對於房地産市場的調控早已出現苗頭，一些細節上的措施不時浮出水面，但是這些不疼不癢的壓價手段，開發商總能"上有政策、下有對策"地規避。

　　例如，國土部印發的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》的通知，明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限：小城市(鎮)不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(約300畝).

　　其限制土地出讓面積，意在增加同區塊土地之間的價格競爭，使總價"地王"有所減少，也使得開發商囤地更為困難。儘管要求大宗地塊分開來賣，但是根據土地"招拍挂"價高者得的原則，北京某區域被分割開來的三塊地由同一家房地産開發公司購得，其他開發商無力與其競爭，"增補本"也就失去了意義。

　　一線城市立體式調控

　　據"提高土地供應、增加普通商品房供給、抑制投資性商品房的需求，提高土地供應和使用效率、差異化信貸政策"的調控思路，中央實際上把權力交到了地方政府手中。

　　對於房價上漲極其劇烈的幾個城市，新土地規劃的出臺時機恰到好處，其對土地放量、信貸控制的理解也無所不盡其極。

　　近日公佈的《北京市土地利用總體規劃》中，北京新提出了新的建設路徑，即"中心城區的土地利用，要以調整、改造、挖潛為主，近期新增建設用地的主要來源為城鄉接合部、城中村改造地塊，遠期則適度開發京郊淺山區。"

　　深圳更是極盡所能在城中心"摳地"，《深圳市土地利用總體規劃(2006~2020年)》(下稱"規劃草案")首次提出建設用地"減量增長"原則。

　　"規劃草案"顯示，深圳土地利用已接近極限，未利用地僅佔全市總面積的2.23%，未來土地供應嚴重告急。因此，深圳從12月1日開始實施"城市更新"，即對舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等區域進行大規模的更新改造，涉及總用地面積約為240平方公里。這被認為是提升土地利用效率的有力手段。

　　同時，深圳市將啟用空間拓展戰略來破解深圳土地困局，這包括陸域空間、地下空間、異地空間和虛擬空間拓展。其中，深圳將適度實施圍填海造地，到2015年共劃定15個工程用海功能區，其中圍海造地區共劃定總面積52平方公里。而作為産業突圍的路徑之一，"工業飛地"也被列入規劃範疇。

　　上海房地産市場，還沒有非常明確的政策指導，但是上海房産界普遍猜測，針對大戶型、高檔房的物業稅明年會加快推出，極有可能在部分城市由此前的"空轉"轉為試點"實轉"；其次，對外資購房可能會重新緊縮；再次，轉售房子的個調稅可能會從嚴徵收。

　　就明年的房價走勢，楊紅旭預測，明年大漲不可能，大跌也難，盤整是主基調。對一線城市而言，下跌的可能性大於上漲。

　　房開商開始迎合政策

　　嚴控信貸、增加土地放量，這些政策對於一線房地産市場價格的最終作用還難以知曉，但是政府的調控意圖已經非常明顯。對於房地産開發商，如何在這種氛圍中突出重圍？

　　作為上海經濟適用房的大型項目之一，"上海晶城"在開發之初受到業界一致疑惑。首先，此次經濟適用房建設地，是上海城開出資18億元購入的；其次，該地塊屬於"進城"的優質地塊；更重要的是，本可以有部分用於商品房建設的地，上海城開卻全部用於經適房開發。

　　儘管上海城開總經理倪建達曾表示，"在市場上賺不到錢，市場會看不起我們。"但他依然選擇這種發展思路。最終，國家開發銀行100億元的貸款正好解決了上海城開面臨的資金困境。

　　其獲得的資金中只有25%是用於保障性住房建設，但是這並不妨礙其在信貸緊縮的情況下獲得不菲貸款。

　　同樣精於"計算"的還有萬科。雖然上海、深圳已經在一年之前就開始流水線産業化蓋房，但是對"拼裝房"的利用顯然沒有萬科來得大。拼裝房建設週期短，可以提前放量平抑房價，而且其迎合了低碳、環保的概念。儘管"拼裝"房的建設成本要高於傳統建設方式的成本，大約每平方米多400元左右，但北京市城建技術開發中心住宅産業化技術促進室主任李祿榮透露，政府正在考慮補貼方案。這絕對是一筆不小的資金。

　　市場和政策雙重夾擊的情況下，能夠看懂中央思路並且積極迎合政策的公司顯然更容易發展。萬科總裁王石還表示，在2015年後所有新建房屋都將採取工業化生産方式來建造。另外，明年萬科將不再提供毛坯房，而是一次性精裝修的精裝房，這樣更節能環保。

　　(蘇慧 投資者報)