國家調控房地産連出三拳 專家:對房價是雙刃劍

房價高高高幾許，百姓可望不可即。

圖片來源：武漢晚報

　　昨日(18日)，國土部等五部委出“重拳”整頓土地市場，這是10天來國家出的第三記“重拳”，直指高房價。業內一致認為，此舉就是遏制房價暴漲，讓樓市回到理性的軌道，不再重蹈2007年大起大落的覆轍，也讓更多老百姓買得起房。

　　眼下，包括北京、上海、深圳等城市房價的暴漲，引起國家高度關注。昨日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以後拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%”。

　　這也是近10天裏，國家調控房地産政策打出的“第三拳”。

　　“都是重拳！”武漢新樂居副總付洋認為，調控力度還會加大，直至房價平穩。

　　12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論並原則通過《關於試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，此舉就是對炒房現象進行遏制。

　　12月14日，國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。昨日，據報道，18日住建部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

　　“現在調控是循序漸進，也可能是溫水煮青蛙。”清華巔峰總經理高新祥分析説，二套房貸首付4成直接影響投機性買房，營業稅由兩年變為五年間接影響投資購買，加上土地嚴管，樓市將逐步降溫，實現平穩著落。

　　通脹預期刺激了房價

　　今年1到10月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比增長48.4%和50.1%，銷售金額同比增長79.2%和84.3%。這兩組數據表明：銷售金額的增長比銷售面積增長幅度大得多，意味著價格的上漲比銷售面積的上漲快得多。

　　“當前房價上漲過快值得關注。”中房協副會長朱中一説，有些城市房價漲得太快，像深圳9月份、10月份住宅成交價格每平米超過2萬元，北京、上海成交價格超過歷史最高水平。

　　他認為，部分城市大戶型、高價位住房供應增多拉高房價；購房投機性比例增多，也刺激了房價；部分地區土地“地王”不斷出現，也抬升了周邊房價；通脹的預期，造成了一些人想保值增值，客觀上刺激房價。

　　2009年，以資金實力雄厚的國企為首，開發商瘋狂搶地。一個統計顯示，2009年全國“地王”排行榜不斷被刷新。其中，北京、上海、重慶、深圳、南京等10余城市頻出現“地王”，有的城市半年內“地王”兩度易主。

　　今年我市出讓土地創紀錄

　　今年下半年，樓市高歌猛進，土地市場也同樣高漲。

　　6月4日，今年下半年我市土地首次拍賣，久違了的火爆競價場面終於出現了。在市土地中心交易大廳裏，擠滿200多位社會各界人士、40多家企業代表。當天掛牌出讓的10宗土地全部成交，賣地690畝，成交總金額29.268億元，是2008年以來我市土地出讓中單次成交額最大的一次。

　　據分析，國家相對寬鬆的金融政策為開發商買地提供有力支持，開發商重拾了市場信心，加大了開發建設力度。同時，我市商品房銷售持續高漲，也刺激開發商出手拿地。

　　“仿佛回到了2007年！”7月7日，萬科、金地、保利3個地産大鱷爭搶東湖開發區一宗土地，激烈競價652輪，才決出購買者。拍賣師陳少湘感嘆：兩年了，久違場面又重現了。

　　9月4日，徐東路一地塊拍出了超高的樓面地價：4628元/平方米！直逼2007年最高位時價格。“你們不要向2007年看齊。”陳少湘不斷提醒舉牌競價的公司，但絲毫阻擋不住開發商搶地的熱情。

　　一位觀摩的房地産負責人稱，拍賣不僅火爆程度到了2007年水平，價格也到了2007年水平，開發商有點非理性了，市場有點懸了！

　　據悉，今年賣地超過了6000多畝，但本月還有三次土地出讓，今年出讓土地將超過10000畝，創下歷年之最。

　　拍地直接刺激房價。2007年8月15日，深圳金地拍得京漢大道上的義和巷天價地，6879元/平方米的樓面地價，超過當時周邊房價。兩年過去了，該地塊依舊閒置，打圍的院子里長滿了草。但該地塊一拍出來，周邊樓盤就立刻調價500元/平方米以上。

　　今年9月4日，徐東片區還有些樓盤賣6000元-7000元/平方米，當該區域一塊地拍到4628元/平方米後，樓市頓受“刺激“，徐東片區已經上漲到8000元/平方米。

　　土地新政影響中小開發商

　　眼下，武漢三環以內的主城區“曬地”的並不多。昨日，記者從土地部門獲悉，近幾年，不管是樓市火爆還是冷清，大規模拿地的很少，一次拿幾千畝的情況很少，所以圈地囤地不多，拖欠土地款的更是少之又少。

　　據了解，在去年樓市低迷的情況下，有些城市允許部分開發商分期或者緩交土地出讓金。但武漢並沒有這樣做。武漢土地通過招拍挂出讓土地，收取保證金20%左右；在簽訂土地出讓合同時，基本上是半年到一年，土地款全部到位，國土資源部的新政對我市土地市場的影響不大。

　　金地武漢公司副總王健稱：“土地款都是在一年內付清。我們買地之前，有一個充足的準備，沒錢是不會貿然去拿地的，所以此次影響不大。”湖北長城建設有關負責人也稱，拿地土地資金半年就到位，不可能超過一年。

　　清華巔峰的總經理高新祥説，此舉提高了門檻，對於部分中小開發商有一定的影響，他們更難拿地。

　　新政策對房價是雙刃劍

　　國土資源部等5部委的政策出來，對房價會産生多大的影響呢？昨日，記者採訪了多位專家和房地産開發商。他們認為，能遏制房價暴漲，但影響還比較有限。

　　美聯地産總經理卞濤認為，此舉目的還是為了遏制房價暴漲，保持房價的穩定，防止出現泡沫。他説，由於今年全國各地的“地王”頻出，哄抬地價很厲害，客觀上推動房價上漲，此次土地提高門檻，就是讓開發商不要一窩蜂的去搶地，保持土地市場的正常和理性，起到穩定房價的作用。

　　清華巔峰的總經理高新祥説，這個政策是雙刃劍，一方面，通過嚴控土地，打擊炒地，讓開發商不要都擠到土地市場，不哄抬房價，從而少産生地王及高地價。另一方面，開發商拿地少了，市場上供應的房子也會少，這樣，一段時間後會刺激房價上漲。

　　中房指數院首席分析員李國政則認為，對房價影響有限，不會“傷筋動骨”，信貸政策的收緊更能遏制房價的暴漲。

　　武漢歲尾樓市繼續瘋狂

　　昨日，國土資源部等5部委的文件絲毫沒有影響到西馬路西馬名仕樓盤的認籌。當天200多人交了誠意金。早上7點多就排隊，售樓部始終人滿為患，這些人8成以上是投資者。

　　其實，12月上旬，我市商品房銷量絲毫沒有減弱勢頭。昨日，市房地産市場信息網數據顯示：本月前15天，全市商品房銷量為7000套，比11月前半月的銷售量還高。其中，15日銷售量高達721套。

　　以此銷售速度，本月商品房的銷售量超過1萬套沒有懸念。瘋狂的2009年，樓市火爆將一直持續到年底。眼下，傳統淡季並不是太淡。寒冷的天氣、不多的優惠，依舊阻擋不住買房的熱情，近期兩次本報看房活動，每次都有400多人報名。與此同時，中心城區很多片區都是無房可賣。

　　房價節節攀升，且沒有走穩的勢頭。年初，全市商品房均價不到5000元/平方米，眼下已經到了6200元/平方米。在中心城區，房價上漲了2000-3000元/平方米。在三環線以內的主城區，6000元/平方米已經很少見。(記者 黃峰 實習生 陳清淩)

責編：肖成迪