據華夏時報報道，12月11日一天下來，21世紀房地産沿海賽洛城店的經紀人王奇才發現，“看房的人突然沒有了。”由於個人住房營業稅徵免將在明年調整,最近幾個月趕著買房賣房的人都算消停了，現在從頭看房買房，已經趕不上優惠政策的末班車了。
最後一隻靴子掉下來了？開放商們該不該偷著樂呢,所謂的房地産調整不痛不癢。
正如此前預測的，樓市政策明年走向要等到中央經濟工作會議後才能見分曉，樓市政策不會急剎車，更不會一刀切。果不其然，2009年中央經濟工作會議剛閉幕，12月9日國務院常務會議就對樓市政策進行微調:個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。
唯有本來就計劃要調整的營業稅調整,意味著什麼？住房城鄉建設部房地産司司長沈建忠説:“營業稅徵免時限重新恢復到5年,主要是抑制投機性購房,最重要是增加短期炒作的成本。”
而建設部一熟悉政策出臺內幕人士告訴本報記者:“抑制投機,但不抑制合理需求,加大供應但不收緊信貸。對開發商來説是利好。”但是,他也表示,“雖然只調整了營業稅,開發商也不要開心得太早,市場如果持續高燒,4個月之內微調房貸政策也有可能。”
多位接受採訪的業內專家也表示,營業稅政策調整,也許不是最後一隻靴子,而是推倒多米諾骨牌的第一塊。後續的政策可能包括:增加中低價房供應,加強保障房建設。
而本報記者獨家獲悉的消息是,建設部正在對完善房産稅進行討論,此前,每次在針對房地産調控的討論中,都有人建議,針對個人多於一套的房産,即使沒有出租,也要徵收一定比例的房産稅。但是,每次都沒有定論,曾經有一次非常接近於啟用。
此前,2日從財政部傳出消息,為完善房産稅、城鎮土地使用稅政策,堵塞稅收徵管漏洞,財政部、國家稅務總局近日聯合下發通知,對房産稅城鎮土地使用稅有關問題進行明確。
一些跡象表明,針對房地産業的政策調整才剛剛開始。
妥協的政策
在採訪中,有地方財稅部門官員向《華夏時報》記者表示,樓市政策最後只調整了營業稅一種,這實際上是地方和中央妥協的産物。
這位人士最近多次參加建設部召開的樓市政策座談會,他發現,在樓市政策後續上,部委和地方存在分歧,“上頭擔心泡沫吹大最後吹破,而地方則抱怨支持性樓市政策退出,最終可能影響地方經濟。”博弈的結果,就是只調營業稅,實際對高房價打壓效果不大。
上下分歧,早已顯現。此前在中央政策走向尚未最後定奪時,各地就紛紛“搶跑”,湖南、吉林兩省對外明確表示,將房地産優惠政策順延至2010年年底;安徽、內蒙古等固定資産投資仍有壓力的省份,也通過各種形式提出建議,希望順延地方性扶植房地産政策。
中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,本次調整營業稅,心理意義大於實際意義。
根據現行的優惠政策規定:自2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。
以一套買入價60萬元賣出價100萬元的普通商品房為例:以買入已滿2年後出售來計算,若按照差價徵收5.5%的營業稅則是2.2萬元;若按照營業總額繳稅則是5.5萬元。營業稅政策調整為差價徵收的話,投機者就會損失3.3萬元;如果按照全額徵收則損失5.5萬元。
安邦集團研究總部分析師徐斌表示,對於炒家來説,一套房一月瘋漲一二十萬,區區五萬的營業稅的增加,只是蜻蜓點水。
下一步,房産稅？
樓市政策是不是蜻蜓點水？調整當然不會僅僅是營業稅一項。
中央經濟工作會議已經開出了藥方:要增加普通商品住房供給,加強廉租住房等保障性住房建設。而國家發改委主任張平12月9日在全國發展和改革工作會議上説,明年我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應。
本報記者了解到,建設部內部對房産稅的討論一直在持續中。
知情人士透露,完善房産稅,可以起到一定的物業稅的效果,而相對更容易操作。“因為物業稅要通過全國人大,而房産稅一直就有,只是在於一直並沒有成為重頭。”
據了解,房産稅是以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據。根據《中華人民共和國房産稅暫行條例》,個人擁有非營業用的房産免納房産稅。
上述人士表示,由於投機者往往擁有多套房産,在幾次討論中,有專家建議縮小房産稅減免範圍,對個人多於一套的房産,哪怕它並沒有出租,也要徵收一定比例的房産稅。如果能如此實施,房産稅就能起到和物業稅一樣的針對保有環節徵稅的目的。
而此前幾天,財政部、國家稅務總局聯合下發通知稱,無租使用其他單位房産的應稅單位和個人,依照房産余值代繳納房産稅;産權出典的房産,由承典人依照房産余值繳納房産稅;融資租賃的房産,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房産余值繳納房産稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房産余值繳納房産稅。
另一隻靴子“信貸”
還有多位業權威人士表示,只要明年房價上漲超出政府底線,信貸政策也可能成為調控樓市的重頭。上述建設部人士就明確對記者表示:“市場如果持續高燒,4個月之內調整房貸政策也有可能。”
調整房貸政策,也可以從宏觀經濟中找到視角。近日央視《經濟半小時》就通脹話題向百餘位經濟學家和企業家進行問卷調查。結果顯示:56%的經濟學家、企業家認為目前我們正面臨明顯的通脹預期。近日閉幕的中央經濟工作會議更提出:“要處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關係。”
北京聯達四方房地産經紀有限公司總經理楊少鋒表示,決定房地産企業生存狀況的最直接因素是明年的貨幣政策,如果明年下半年的通貨膨脹風險加大,政策重點可能會從擴大內需轉移到抑制通貨膨脹上去,進而抑制流動性過剩,到時房地産行情會變得緊張,重現觀望氣氛。
上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者採訪時提醒,雖然“積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”明年將繼續實施,但同時將“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這説明,如果明年房價繼續高漲,或開發投資過熱,房地産調控不排除緊縮的可能。
抑制樓市泡沫,易憲容建議應該從第二套住房信貸全面收縮做起。還有知情人士透露,鼓勵自住需求,現在的7折利率近期不會變動。但是現在極寬鬆的二套房貸政策一定會收緊。
除了營業稅,去年12月20日出臺《國務院辦公廳關於促進房地産市場健康發展的若干意見》關於二套房貸政策的截止期也是今年年底。易居中國分析師薛建雄表示,在確定二套房貸的實施標準時,銀行都會首先引用《若干意見》,但該文件未對利率作出嚴格的要求。如此一來,銀行都可以放鬆二套房貸款利率上浮10%的限制。
不過,銀監會新聞發言人廖岷此前表示:“銀監會始終要求商業銀行堅持執行四成及以上的首付比例,這一政策從未進行調整。”但銀監會針對利率並沒有嚴格要求,根據不同情況利率可以有相應浮動的優惠。
上述知情人士表示,很多銀行都對二手房貸實行優惠利率。但是,需要從嚴執行的時候,只需要銀行方面出個通知就行。
責編：張福偉
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