穩中有變 明年樓市調控“變”在何處

　　中央經濟工作會議後，業界對於明年的房地産政策樂觀一片。筆者認為，其影響是中性略偏好，如果業界、尤其是開發商和二手房賣家誤讀或有意誇大其利好，對於明年樓市的健康發展，肯定不是什麼好事。

　　不妨先分析一下中央經濟工作會議。在宏觀政策方面，今年的定調與去年基本相同，都是保持經濟平穩較快發展，並實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。不同之處在於，今年提出“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，實際上，這是為明年政策小幅調整埋下伏筆，如果經濟增長偏快，出現過熱苗頭，刺激政策將會陸續退出。

　　在房地産政策方面，今年會議的指導方針是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”。去年會議的提法是“要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地産支柱産業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地産在擴大內需中的積極作用。”

　　這條比較關鍵，表明中央並沒改變2008年10月出臺的房産優惠政策的指導思想，由此基本可以判斷，中央和地方出臺的大部分房産優惠政策，都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。也就是説，近兩個月，上述兩類需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日國務院常務會議已經明確：“個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。”

　　大體來説,上述政策面偏暖。然而，如果僅憑此就讓業界對明年政策和市場高枕無憂，未免過於樂觀。我們還需詳察三點：

　　第一，去年中央經濟工作會中，有兩處明確 “要發揮房地産支柱産業作用”，今年卻未提及。這説明，經歷了去年底今年初最嚴峻的考驗後，今年經濟“保八”無憂，明年只要鞏固戰果即可，經濟增長對房地産業的依賴度和期望值明顯降低。

　　第二，中央對高房價一直都在關注。去年下半年至今年，調控文件和政府高層談及高房價的聲音明顯減少，但這並不意味著中央已不再關心此事，只是在尋求穩定房價的更好路徑。2004年-2007年，房價一直是房地産調控的重要目標，今年房價又創歷史新高，決策層不可能熟視無睹。

　　大家需要特別重視兩個相同的信號。一是11月底溫家寶總理在上海視察時表態“抑制投機性購房”；二是12月9日國家發展改革委主任張平表示，“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。”這些表明，打壓投機、穩定房價，將是明年樓市調控的一條“隱線”，這是相對於繼續支持自住需求的“顯線”而言的。