京滬深三地房市直擊:不少樓盤空置率高達50%以上

　　今年以來，房價的快速飆升以及市場巨大的投機風潮，引起社會各界對於房地産行業泡沫的高度關注與擔憂。

　　中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受《證券日報》記者的採訪時半玩笑的講：“就是把月球的土地拿來蓋房，房價一樣不會下來，現在這裡就是一個炒作的市場。”

　　許多樓盤空置率達50%

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經全部售出了。但即使到了交房後的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能達到50%入住率的已經是比較不錯的比例了。”

　　顯然，投資性需求在近期樓市交易中所佔的比例越來越大。

　　這就造成了一種現象，一邊是連夜排隊買房，另一邊則是不斷上升的空置率，新建小區每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”。在北京朝陽區東五環外，有一個2000多戶的樓盤雖然早已賣完，但入住率只有30%。小區的房産仲介告訴《證券日報》記者，“小區大多數買房的都是投資人士，真正的住戶比較少。”在深圳上海等地，同樣情況舉不勝舉，許多小區入住率都不到50%。

　　而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，空置率在10%-20%之間為空置危險區，空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓區。

　　這也不禁讓人想問一句，我們的房子到底是用來住的，還是用來“炒”的？

　　SOHO中國CEO張欣也表示，在曼哈頓，空置率達到10%到15%的時候人們就感覺到天要塌下來了，但是在浦東空置率高達50%，他們還在建造新的摩天大樓。

　　房地産業要挾中國經濟？

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌近日表示，房地産業佔到GDP的6.6%和四分之一投資，直接相關産業達60個，已成為中國經濟的直接命脈。一旦房地産市場出現大的波動，現階段依靠房地産發展生産的幾十個行業，如鋼筋水泥生産商等，還有那些投資房地産業的大中型企業都將受到無法估量的損失，甚至可能因為大量資金的喪失，讓失血嚴重的中國實體經濟崩潰。更重要的是那些給房地産業巨量信貸的銀行將陷入數以萬億計的壞賬、死賬當中，對中國金融業造成毀滅性的打擊。

　　可以説2010年內地房地産業能否保持穩定發展，將成為中國經濟走勢的風向標。

　　中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容曾在2004年7月發出的那個引起了很大反響的警告：“謹防房地産業要挾整個中國經濟。”當時他便明確指出，房地産業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，要挾著整個中國內地經濟。他以上世紀90年代的日本為例，提醒房地産一齣現問題，將使整個經濟很快進入衰退期。而從余斌部長的分析看，大約可以説，易憲容在5年前已“不幸而言中”。

　　而如今的中國房地産市場的情況很難不讓人聯想起日本90年代初地産泡沫的破裂。

　　日本地産泡沫前車之鑒

　　由於當年日本金融機構對房地産泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地産市場現狀做出正確的評估，紛紛給房地産公司和建築公司發放貸款，形成了房地産不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。各金融機構為了追求高額利潤，將房地産貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地産業發放了總額為50萬億日元貸款，佔貸款總額的1/4。

　　泡沫經濟期間，除房地産和建築公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地産行業，但隨著房地産價格的暴跌和經濟的長期低迷。導致日本一些涉足房地産業較深的大企業紛紛倒閉。據統計，在破産企業中，房地産商和建築公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地産商在內的建築行業就有6000多家公司破産，佔當年全體破産企業的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地産公司，均創戰後上市企業倒閉的最高記錄。

　　日本的泡沫經濟破滅後，股價和房地産價格同時開始暴跌。當初瘋狂房貸的日本各大銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元，倒閉和被收購的銀行不計其數。可以説不動産泡沫破滅給日本經濟以致命一擊，導致其經濟10多年來一蹶不振。

　　是否可以重新定義房地産地位

　　有經濟學家認為，就像日本一樣，許多地方的經驗已經證明，將房地産業作為經濟支柱産業恰恰是非常不合適、不安全的。房地産價格過高，會直接影響人們在別的方面的消費，影響到普遍的幸福指數。如易憲容所言，當房地産成為被“要挾”的高消費，在此基礎上的經濟增長肯定是非理性的。

　　郎鹹平之前曾對媒體表示：“沒有哪一個大國敢把房地産業當做支柱産業。拉動GDP主要消費，但如果所有的錢都投入到房地産業裏面，那別的地方還怎麼有消費。如果全國都不去做製造業，都是炒房炒股，那這個國家怎麼辦呢。”

　　而隨著樓價的步步高升，大眾的購房成本更加高昂，人們對未來住房問題難以解決的憂慮日益加重。前者，直接影響當下的消費，後者，則影響人們的消費預期。這兩大因素，是導致中國內需長期萎靡不振的重要原因。一輩子的錢都拿去買了房，人們還能怎麼消費。

　　所以説高房價已經嚴重影響了中國經濟復蘇的過程，靠房地産拉動GDP的增長無疑是飲鴆止渴。

　　三地房價比美國還高

　　在北京上海深圳三地，臨近市區的房子都在2萬元/平米以上，市區的房更是高達3萬元/平米。普通人家買一套120平米的房要花至少400萬。據《證券日報》記者調查，上海浦東陸家嘴一帶的房價更是高達7萬元/平米，每套房都是以千萬元計。

　　而根據9月13日參考消息題為“韓財團低價收購AIG紐約大廈”的報道：友利金融集團收購財團以每平方英尺100美元的價格,共支付1.5億美元于上月27日購買了AIG紐約大廈。每平方英尺100美元也即每平方米1077美元不到，也就是説，大家可以在紐約曼哈頓地區以7300人民幣左右每平方米的價格購買到其標致性建築。

　　根據美國商務部給出的數據顯示，美國一套房子的平均售價是20萬美元，也就是100多萬人民幣，而且美國所指的這些房子都是國內所説的的別墅，它們帶車庫帶院子帶游泳池。著名評論員時寒冰就此質疑：“大家拿100多萬在國內究竟能買到一個什麼樣的房子？”

　　如此高的房價，自然引得眾多投資開發商進入。

　　寧波的一位政府人士之前曾透露，最近短短兩個月時間，當地新增了18家地産商，而之前他們都是製造業的，因為現在製造業不景氣，所以他們把資金全部用來高價搶地，原因自然是房地産的暴利。

　　今年以來，在2008年全國GDP為30萬億元的情況下，國家為了刺激內需，使各大銀行放出了約10萬億左右的天量信貸，這些資金很大部分都流入了國有企業的錢袋子。然而，這些大型國企拿到貸款後紛紛開始搶地圈地，一個又一個的“地王”就此誕生。北京廣渠路15號地，上海長風地塊，順義的天竺22號地，背後無意例外的浮現出國有大型企業的身影。

　　買房收租投資模式並不划算

　　除了眾多的炒房者外，買房做固定投資的人群也不在少數，那麼出租一套房要多久才收回成本？

　　上海易居房地産研究中心研究員劉衛衛對《證券日報》記者表示：“上海中心城區的一套100平米的房屋，一個月的租金一般在7000多元，而買這樣一套房子所花費的金額在400萬—500萬之間，也就是説想靠出租的方式來收回這套房屋成本需要60年左右的時間，而這還是近期國內大城市房屋租賃比例較低的例子。”

　　而在北京南三環旁的彩虹城小區，一套100平米左右的二手房售價為160萬元，小區內的房産仲介對記者表示如果有這裡的房源，可以保證在五天內售出。但是這樣房子的租金卻只有2000元，也就是説出租800個月才能收回成本，相當於66年。

　　據美聯物業市場研究部調查顯示，11月以來北京的樓市租售比再創紀錄首次突破了1：500，達到了1：525，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

　　而國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1：250以內，即如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當10年至20年)內能收回房款，房子就不算貴，買房就是合算的。

　　漸顯全民炒房勢頭

　　但在如今房價瘋狂上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值購房，越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購房，租金高低與否本來他們就不關心，而房價上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的普通購房人忽略租金的高低。大有全民炒房的架勢。

　　而據記者了解，除了往年的炒房團，今年以來，手拿幾百萬資金的個人投資者通過二手房買賣，取得兩、三百萬的收益的大有人在。

　　根據北京房地産交易管理網最新數據顯示，11月以來，二手房成交量已突破2萬套，單日平均成交達1031套，相比以往日均六七百套的成交來説大幅上揚。按照目前發展趨勢預測，2009年北京二手房總成交量將突破27萬套，超過2006年-2008年三年的總和。

　　對此，美聯物業市場研究部總監張大偉表示，由於擔心政策優惠到期、房價不斷上漲，市場上集中出現“恐慌性購房需求”是極為可怕的一件事情，他們與投資購房人群一起炒高了北京房價，並且房價越漲購買熱情越高，目前這兩部分需求已經佔到了超過一半的份額。

　　他同時認為，目前的樓市就像2007年的股市，當全民炒股出現時，離崩盤也就不遠了。

　　美國一套房子的平均售價是20萬美元，也就是100多萬人民幣，而且美國所指的這些房子都是國內所説的的別墅。但京滬深三市，同樣面積臨近市區的樓盤至少需要300萬元。

責編：龐帥