試行農地入市 須在堅持耕地合理紅線前提下進行

　　對農村流轉土地的總量要有一個宏觀控制，這關係到國家糧食生産安全和土地生態安全。其次，要著手籌建針對農地流轉的交易中心並成立相應的仲介機構。

　　據報道，有地方將推廣農村集體建設土地入市，逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的流轉模式。

　　這一歷史性的創舉極有可能給國內房地産市場帶來顛覆性變革。放開農村集體建設用地向城鎮流動閘門，將會全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面，對遏制房價飆漲起到釜底抽薪的作用。

　　當前，隨著城市化進程的加快，大批人口迅速匯集城鎮，導致城鎮新建商品房以及土地供給均呈“捉襟見肘”之勢。農村集體建設用地入市改革的核心，在於將農村土地整合重組後，以商業流轉的形式用作城鎮工業用地和商業用地。而留存的農村土地在獲得流轉權力之後，同樣能吸引社會資本投資現代農業，從而提高土地的經營效益。可以説，這一改革將起到“一箭雙雕”的積極效果。

　　同樣的影響更在於房地産市場。事實上，國內多個省市都在農村土地流轉方面做過各種嘗試。例如，上海曾在松江等郊縣展開農村宅基地置換的多個試點。據測算，2010年上海市區面積預計將達到800平方公里，而上海全市土地面積達到6340.5平方公里。一旦農村土地流轉大門打開，則意味著商品房等商業建設用地供求將發生徹底改變。比如，位於城郊的別墅房産，將隨著農村集體土地大規模入市而與周邊農民房並無二致，這將直接影響商品房的市場定價水平。

　　但農村集體建設用地入市改革還面臨著現實困擾。主要癥結在於，如何將“農村集體”名義下的土地權屬清晰地劃分到農民個體。由於“農村集體”這個概念較為抽象，由此導致集體所有土地主體在事實上是虛置的，也是以往産生責權不清、處置無度和權力尋租等各種問題的主要原因。若這一技術性問題得不到解決，則極有可能導致普通農戶難以公平地享受土地流轉收益，權力主導下的灰色地帶將由此滋生。此外，避免開發商“囤地”衝動在農村土地流轉過程中繼續蔓延，也是十分重要的因素。只有“囤地”現象真正得到有效抑制，才能讓農村流轉土地切實體現為城市土地增量。否則，這一改革初衷將會被開發商的貪慾所扼殺。

　　所以，在農村集體建設用地入市改革全面推廣之前，相關先行制度當儘早建立。首先，當對農村流轉土地的總量有一個宏觀控制，這關係到國家糧食生産安全和土地生態安全。保護耕地是第一位的，農村土地流轉的探討和嘗試，都須在堅持耕地合理紅線的前提下進行。其次，著手籌建針對農村建設用地流轉的交易中心並成立相應的仲介機構。規範的交易環境將有利於促進農村流轉土地信息公開化。在專業評定的前提下，將待售地塊、成交價格、交易對象等供求信息充分披露，讓市場之手代替行政力量主導交易，將有利於規避在集體的名義下土地“灰色”交易等問題。此外，諸如加強對相關行政部門的審計監督、完善農村保障體系建設等一系列配套措施也十分重要。 （馬紅漫，經濟學博士）

責編：張福偉