囤地屢禁不止 倒地大發其財
當房價成為人們心痛的理由時，對地價的指責總是洶湧起來。在“2009~2010年住房形勢與政策研討會”上，中國社科院經濟研究所研究員汪麗娜表示，現行的土地政策使地方政府和房地産商“不知不覺”地坐到一起，在市場裏産生了強勢利益同盟，從而決定了房價形成的扭曲和對土地的投機。“中國的供地模式是影響樓市的最大障礙和背景。”她説。
今年，中國的地價和房價一樣走出了一條讓人眩暈的曲線。2009年初始，曾經炙手可熱的土地市場還沉浸在各種流拍的消息裏。多好的地塊似乎都無法引起房地産商的興趣。可突然之間，“搶地”時代再次來臨。在諸多央企的參與下，“不差錢”行情大大超過了以往。綜合和單價“地王”在各大城市頻頻冒出。難怪有評論説，土地市場，從海水到火焰僅有一步之遙。
“地王”再現自然喜煞一些賣地的政府。只是這錢有些燙手。人們發現，地價上來了，房價也上來了。於是，批評也隨之而來。本輪對土地市場的討論雖然翻了一些舊賬——地價和房價的關係，國土部依然拿出土地佔房子開發成本的比例來抵擋——但是該領域更多不尋常的現象也進入人們的視野，引起更深入的思考在進行。
養雞的與倒蛋的對決
“養雞的不如倒蛋的。”這是開發商潘石屹的名言。它的意思是，現在中國房地産行業，建房子的不如囤地的、倒地的。他舉例子説：在北京，一個開發商在一塊土地上把其中一部分開發了，建了房子，沒有賺多少錢；而同一土地上的另一部分沒有開發，過了幾年轉讓給了別人，賺的錢是開發那部分的好幾倍。幾年前，有兩家開發商在同一地段各拿了一塊土地，一家開發商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢；另一家開發商，囤著地，什麼事也沒有幹，最後把土地轉讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發商賺的錢多許多倍。
在此種激勵下，“囤地”成了中國房地産業的突出現象。潘石屹曾經分析一些地産上市公司年報，發現這些公司擁有的土地數量高到令人瞠目。“按2008年這些公司開發的建築面積計算，它們的囤地規模，最少的也在20年以上，最多的超過100年。”他説，這是不正常的，不僅對行業的長遠發展有害，更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。開發商“在土地上投入更多的精力、時間和金錢，而投入在規劃、設計、建設上的精力就少了很多。”
和潘石屹一樣是開發商，任志強的觀點卻相左。在博客中，他辯駁説，在所有“倒”的行為中，倒地者凡是最終能獲得政府官方認可的，都應該是合法並且合理的行為。任志強還引用《中國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》證明自己所言不虛。
任志強表示，從邏輯上説，只有壟斷造成的市場供給短缺才能推動價格的扭曲型上漲，否則就會增加市場中的流通量和供給方式，使價格下降合理或趨於平穩。現實中也同樣，在沒有壟斷的前提下，任何“倒”都不可能推高物價。土地的“倒爺”們，一定是用比市場公開“招拍挂”更低的價格出售，才有倒地的機會。否則，開發商一定會從公開市場中獲取土地，以避免交易風險和土地溢價無法進入成本。
任志強説，“囤地”和“倒地”都不應該受到非議，該受到非議的是“讓社會無能堅守貞操的法律或制度”。
問題是，土地市場恰恰是一個壟斷的市場，即便是在它的延伸處也體現了這種特性。國海富蘭克林基金投資總監張惟閔告訴記者，土地市場最終的賣家只有政府一個，它賣出的自然是壟斷價格，不會是由供給和需求博弈形成的合理價格。考慮到歷史的各種遺留，“倒地”揭示出來的問題確實不僅僅在於兩種開發商的境遇上，而是更加深刻的內容以及相當荒謬的現實。
事實上，關於“囤地”，國務院在2008年1月就曾下文，閒置兩年的土地要無償收回，對閒置一年、不滿兩年的土地要收20％的土地閒置費。只是此規定執行起來頗有難度。有媒體調查顯示，老“地王”大多田園依舊，有的地方政府出面給閒置土地找“合法”理由。
有鋻於此，沒有囤地的潘石屹建議：能不能先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……
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