如果沒有國際金融危機和國內經濟下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒有去年10月以來中央和地方的聯袂救市，今年絕不可能復演2007年盛市圖景——加入人為因素之後，我們分析市場趨勢的視線會變得有些模糊，但只要我國住宅改革的市場化方向不變，政策只能在短期內決定市場形態，中長期走勢主要還是由市場機制説了算。在綜合考慮市場機制與政策干預兩種因素的前提下，筆者認為，未來半年內，全國市場總體行情趨於平淡。
市場和政策將展開激烈博弈
從房地産業的商業週期觀察，我國樓市正在經歷第三個中週期。宏觀經濟存在週期性波動的規律，又可細分為長週期、中週期和短週期，其中一般十年左右的中週期最具研究價值。改革開放以來，我國宏觀經濟經歷了三個中週期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經濟週期相似。1988年進行土地批租和住宅制度改革後，我國房地産市場開始起步，至今走完了兩個完整的中週期。
根據國房景氣指數的變化可知，第一個週期是1990年至1997年，景氣高點出現在1993年，達118點，低點出現在1997年，為88點；第二個週期是1998年至2009年，2007年11月達到107點的峰值，2009年3月下滑至96點的谷值。這兩個週期有些不同，前者處於市場化早期，後者市場化程度迅速提高。前者屬於急升緩降，海南、北海等地市場狂熱導致3年即觸頂；後者屬緩升快降，增長了近10年，而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什麼呢？市場的“無形之手”，決定了房地産經濟呈週期性變化，而政策的目標是“逆週期”調控，作用是加速或延緩週期變化。
今年4月開始，國房景氣指數由跌轉升，意味著我國樓市新一輪上升週期已經啟動。可走出的軌跡卻有些不健康，今年二季度以來成交量狂增、價格猛漲，部分城市投資投機風氣趕上2007年。
結果將是如何？其實也簡單。在今年第四季度和明年，市場機制和政策機制將展開激烈博弈。今年二三季度市場反彈力度過大，已非復蘇正常形態，“無形之手”將壓制市場繼續走熱。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺不同的是，自今年以來，政策面基本上處於“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴格化、查處閒置用地等情況，則可以認為政策稍稍收緊。
第1/2頁
