營業稅優惠倒計時的N種猜想
距優惠到期僅有兩個多月，有仲介以此招攬生意，買賣雙方加緊交易，優惠能否續期引發業內熱議
一家仲介門前張貼著“二手房營業稅優惠政策即將到期”的宣傳畫，以此招攬業務。
2009年樓市價格爆髮式上漲的主因除寬鬆的金融政策外，就是去年年底的二手房營業稅減免政策了，這一政策可以説是去年出臺影響最大的樓市救市政策，執行日期為2009年1月1日至12月31日。政策規定，營業稅徵收範圍從證滿五年改至證滿兩年，徵收的標準由評估價全額的5.5%改為按買賣差價徵收5.5%。時至今日，營業稅優惠到期僅剩兩個多月的時間，針對明年營業稅優惠是否會續期暫無定論，專家對此也意見不一。目前，一些仲介公司紛紛打起營業稅減免倒計時的牌子，而一些購房者和5年內的房主也明顯忙活起來，趕著在優惠窗口關閉前達成交易，樓市的“營業稅倒計時綜合徵”漸漸顯露出來。
業主加緊掛牌，市場成交量上揚
距離營業稅減免政策的期限越來越近，市場交易量的遞增也開始加速跑。繼9月份北京二手房網簽量創出今年以來新高後，10月份小長假之後的成交量也持續高漲。中原地産統計顯示，10月中旬與9月同期相比，存量住宅成交量上漲了23.66%，二手房成交量量持續上漲，甚至今年首現交易量超過一手房，這與營業稅優惠政策不能説沒有關係。
另一方面，房源掛牌量也有明顯增長。據鏈家地産市場部統計，10月9—20日期間，該公司二手房掛牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年內房産佔到七成左右，即增加了10%左右。
北京美聯物業市場部統計數據也顯示，大量5年內營業稅優惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售，在10月份該公司房源總量同比新增了15%以上。
成交均價下跌，議價空間再現
不過，與二手房成交量和掛牌量的增長背道而馳的，是實際成交均價的下跌。“從九十月份來看，成交均價都在下跌”，美聯物業總經理白紀遠表示，北京的二手房均價在今年上漲幅度接近40%，從7月開始達到12000元/平米以上，8月更是達到了12420元/平米的頂峰價格，而從9月開始價格就已經明顯地出現了下降的現象，而10月上半月這一下降幅度更是驚人。美聯物業統計數據顯示，目前均價已經比9月上半月均價下跌了3.47%。
還有業內人士告訴記者，前幾個月曾遠離北京市場的議價現象現在也逐漸多起來了。營業稅優惠僅有2個多月的實施日期，而一般二手房的銷售週期也需要1個月左右，目前已經有越來越多的5年內業主選擇將房源掛牌，看看市場承受能力。
不少業主向仲介表示，如果有客戶有意向購買，價格可以商量，部分業主甚至表示可以優惠5萬左右。而這種議價現象，從3月份至8月份在北京市場上是很少見的。
買賣雙方追趕營業稅優惠末班車
業內人士認為，成交量、掛牌量增長，而成交均價卻下跌，其背後的一個重要因素是營業稅優惠即將到期對買賣雙方心態的影響。
為何營業稅政策對二手房市場的影響如此之大？白紀遠分析認為，首先是全額徵收的絕對值高，按5.5%的標準來看，對於目前北京二手房市場，一套涉及營業稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業稅，而84號文的疊加效益又使營業稅的威力進一步放大，根據84號文，黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內房源再交易成本增加成交總價的3%以上。
白紀遠進一步分析説，北京市場上受營業稅政策影響的房源數量巨大。這主要包括兩部分，一是最近幾年內建設的商品房再上市，主要是五年內次新房，這已佔到目前房源的60%左右，另外還有原來的公房等在近幾年已交易過的房源三次上市，這些房源在現在的政策下基本上沒有營業稅影響，而一旦恢復營業稅繳納政策，這些房源都將增加交易費用。
仲介利用優惠倒計時作為賣點促銷
“現在對於房主和客戶，我們都會加緊營業稅優惠將要到期的宣傳，主要是促使一些猶豫中的買賣雙方能下決心”，一家知名仲介的負責人告訴記者，一些同行已經打出了“營業稅優惠大限降至倒計時”的牌子。該負責人説，年底一般都是成交的淡季，趕上“營業稅優惠末班車”也就成了一大賣點。
記者採訪中發現，仲介公司的反應遠不如買方和賣方那麼強烈，多數仲介公司認為，政策延期的可能性比較大。不過，不少仲介公司也都採取了一定的措施，比如美聯物業目前已加強對5年內的房主進行回訪，促進這部分房源儘快成交，同時，對於大量需要貸款的剛性需求，美聯物業也已開始促進成交，因為這部分需求更容易受到稅費等影響，一旦優惠政策取消，更難置業。
營業稅政策影響或波及一手房
不少業內人士還表示，營業稅優惠到期若不再續期，其影響還可能波及一手房市場。鏈家地産市場研究部認為，營業稅政策到期後，一部分二手房産的交易成本增加5.5%，但是相對於一手房普遍高出二手房15%左右的價格，以及一手房主流戶型偏大，總價偏高的特徵，受營業稅政策波及群體依然很難因此轉移到一手房；但是二手房市場一旦形成比較嚴重的觀望情緒，有可能蔓延到一手房市場。
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