樓市“銀十”緣何開局平淡 供需雙方重陷僵持

　　近期各地樓市動態顯示，以往為樓市旺季的“金九銀十”形勢不容樂觀：“金九”成交下挫，所謂“銀十”至今開局平淡，部分城市甚至延續了九月的下跌之勢。種種跡象顯示，樓市正面臨“微調”，市場各方博弈的僵持將繼續。

　　十月樓市平淡開局

　　國慶長假期間的交易情況，是判斷十月樓市走勢的“風向標”。據北京市房地産交易管理網的數據顯示，10月1日至7日，北京新房網上簽約量為1119套，比去年同期的2254套降約五成。

　　北京二手房成交情況也不理想。10月1日至7日，北京二手商品房成交量僅為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%。比2007年同期下降46.9%。

　　上海“網上房地産”的交易數據則顯示，10月5日至7日，上海新房成交量日均500多套，遠低於9月日均800多套的水平。此外，據上海最大的二手房仲介中原地産對旗下160余家門店的統計，“十一”長假期間，真正出手的客戶較少，與9月同期相比，二手房成交量下降約1成左右，部分門店今年黃金週期間甚至遭遇了罕見的“零成交”。在另一個一線城市深圳，為期五天的國慶房交會期間，僅有60個樓盤參展，新房成交共計506套，遠低於今年春季房交會991套的水平。

　　十月至今各地樓市的平淡開局是九月市場形勢的延續。中國指數研究院發佈的統計數據顯示，9月，在30個重點城市中，約一半城市住宅成交面積環比下跌，總成交面積環比下跌約3.83%。上海、深圳等城市9月的二手房成交也出現明顯下跌。來自中原地産的數字顯示，9月該機構代理的上海長寧、盧灣、靜安、徐匯、黃浦等五區的二手房市場普遍表現出一定程度的萎縮，總體成交套數環比下降兩成左右。

　　成交下滑的背後：高房價面前供需雙方重陷僵持

　　不過，種種跡象顯示，開發商似乎不擔心眼下成交量的下滑。記者在國慶期間“2009上海房地産秋季展示會”上採訪發現，此次房展會未見“買房送家電送旅遊”等促銷招數，且開發商給出的真正折扣優惠也不多，有些還附加了相對“苛刻”的條件。比如，有個別樓盤打出一些現場優惠大都在一萬元或“總房價的1%”以內，且前提是“國慶期間簽約”；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現場認購、三天內簽約、首付40%”等要求。在總計約220個樓盤中，近一半樓盤“只展不售”。一些售樓人員對看房者“不冷不熱”地介紹，具體開盤時間和銷售價格還沒有確定，目前只是作些“形象宣傳”。

　　不但如此，一些開發商還“逆市提價”。據上海房展會的主辦方介紹，此次參展樓盤均價在2萬元/平方米左右，大大高於去年國慶房展會1.2萬/平方米的均價。

　　高房價“嚇”住了不少看房人。一位上海市民在房展會上看中的樓盤位於外環線以外，但售價已高達15000元/平方米，這讓他“很失望”，無奈只好決定再等等看。深圳市民陳紅搖著頭説：“沒想到深圳的房子一夜之間高成這樣，市內的房子都是兩萬元以上起價，太瘋狂了。”搜房網在國慶期間進行的一項調查顯示，有67%的人在房展會上最關注的是“價格走勢”，而“折扣優惠”和“其他”的關注度分別為23%和10%；有9%的人選擇在“1個月內”買房，而多達56%的人購房時間將在“6個月及以上”。市場重新陷入“僵持”。

　　談“拐點”為時尚早“高房價”仍是購房者“心痛點”

　　其實，所謂的“金九銀十”之所以成為市場規律，是由於一般情況下秋季是開發商在年前通過銷售回籠資金的關鍵時期，期間開發商通常會加大推盤力度，並推出不少優惠折扣。而對於購房者來説，價格優惠、氣候宜人等都是買房的“利好”因素。在此情況下，九月十月往往成為樓市的熱銷期。

　　但是今年以來，房地産業經歷了超常規的“反彈”，自二季度起便迅速升溫，購房者的自住、改善和投資等各層次需求大量釋放，房價在短期內快速竄升。在上述情況下，成交量的回落、秋季樓市的平淡都屬意料之中。

　　而開發商在短期內便實現鉅額銷售，萬科、保利等大開發商在上半年賺得盆滿缽滿，其半年的銷售額便已接近甚至超過去年全年的銷售水平。再加上寬鬆的信貸環境和暢通的股市融資渠道，開發商的資金流和財務狀況已今非昔比。既無外患，亦無內憂，開發商重新掌握博弈的主動權。正如一家開發商告訴記者，即使下半年一棟房子不賣，撐一兩年都沒有問題。也基於上述原因，不可對目前樓市的“微調”過度解讀而得出“拐點”的結論。

　　中國房地産業協會副會長朱中一則認為，出現局部市場出現波動是很正常的，幾個城市銷售量的下降是市場規律使然。與去年同期相比，國內城市成交量總體仍在大幅提升，價格也在企穩，同時全國的房屋施工面積、房屋竣工面積等指標都在逐月提高，説明市場在回暖。開發投資、土地開發面積等指標雖然同比是下降的，但環比是上升的，“不能僅憑個別城市和個別指標的變動就説樓市已進入‘拐點’了”。

　　不少分析人士認為，目前房價的高位將阻礙部分城市樓市再度猛漲，但短期內看不到促使房價明顯下跌的因素。供需雙方的博弈在今年第四季度將繼續下去。（葉鋒 彭勇）

責編：張福偉