易憲容：房産市場或入新收縮週期 六大因素影響

　　住房按揭貸款會否收緊、樓市是否會陷入“有價無市”等六大因素對中國房地産市場未來走向影響深遠，但未來房地産市場發展將可能陷於“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進入一個新的收縮週期。

　　“十一”黃金周的國內樓市，並未見到火爆景象。但透過房價的節節攀升、住房銷售快速下降、房地産開發商叫嚷“無房可賣”及各地地王頻出等市場現象可以發現，中國房地産市場的未來發展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進入一個新的收縮週期。

　　依筆者之見，中國房地産市場的未來走向，主要將取決於以下六大因素。

　　一是今年上半年極度寬鬆的信貸政策是否還會延續。從目前來看，極度寬鬆的貨幣政策是不可持續的。實際上，從今年7月份開始，每月信貸增長已下降到約3500億元，央行也開始對過度寬鬆的貨幣政策進行“微調”。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進入房地産市場。由此，投資者就不敢貿然進入市場，甚至還會以較高的價格拋售住房。可以説，下半年信貸政策是否會發生變化，對中國房地産市場的未來走向將影響深遠。

　　二是今年下半年是否會收緊住房按揭貸款。引發今年以來中國房地産市場復蘇與繁榮的最主要原因是上半年個人住房按揭貸款的快速增長，目前個人住房按揭貸款規模已超過2007年同期水平，這是國內商業銀行過度激勵信貸員的結果之一，如突破第二套住房政策規定、違規發放個人按揭貸款等，導致房地産炒作之風再度興起。但是，央行與銀監會在今年6月18日下發了有關加強對住房信貸管理的通知，該通知不僅細化了131號文件精神，而且還制定了對商業銀行的違規者進行嚴厲處罰的規定。如果鋻於下半年各商業銀行的信貸擴張衝動已沒有上半年那麼大，估計銀行會收緊個人住房按揭貸款。一旦收緊了住房按揭貸款，住房投資者就將會逐漸退出這個市場。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應在短期內再推高房價並非易事。

　　三是會否採取針對性的政策措施來防範中國房地産泡沫的破滅與衝擊。當前，美國金融危機還在延續，房地産泡沫的破滅對美國經濟所造成的影響也沒有完全消失。有此前車之鑒，相信誰(包括各級地方政府)也不希望高房價現象的繼續存在，因為這最終將可能會導致房地産泡沫的破滅。此時，房地産開發商也難以借機推高房價。儘管如此，我們還應出臺相應的政策措施來有效抑制虛高的房價。

　　四是宏觀經濟政策是否還要繼續支持房地産市場的快速發展。美國金融危機爆發後，全球經濟才初顯曙光，目前各國房價仍處於下降通道。例如，美國房價在近10年中僅上漲一倍多，但這次房價調整卻超過了30%。相比之下，國內房價即便在經濟全面調整時仍出現了非理性上漲。因此，如何抑制或避免房價上漲的潛在市場風險，這個問題解決得好否，將對中國房地産市場的未來走向構成很大的影響。

　　五是如何破解當前國內房地産市場可能陷入“有價無市”僵局。當前，由於住房消費者已被擠出了市場，住房投資者也不願或不敢貿然進入這個市場，而房地産開發商早已賺得“盆滿缽滿”卻又不願意調整高房價，這樣，房地産市場將陷入一個僵持局面——“有價無市”。至於僵持的局面會持續多久或市場會發生怎樣的變化，都要取決於相關政策是否會改變或調整。但是，一旦房地産市場出現了“有價無市”的僵持局面，都將對中國經濟形成巨大衝擊。

　　六是呼籲中國房地産市場要進行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地産市場的未來走向將影響巨大。事實上，當前中國房地産市場中存在著利益失衡的問題，少數人在短期內收斂了大量社會財富。如果這個問題解決得不好，利益失衡問題將成為阻礙中國房地産市場及中國經濟發展的一大障礙。應該看到，當前的房價高企是不可持續的，只有建立在絕大多數居民的支付能力基礎之上的房價，才是中國房地産市場持續、穩定發展的根本基礎。也就是説，中國房地産市場的持續、穩定發展，必須建立在以百姓消費為主導的基礎之上。所以，通過二次房改這種制度改革來調整中國房地産市場的各種利益關係，可以促進房地産市場及中國經濟的持續、穩定發展，並可能對中國房地産市場的未來走向産生深刻影響。(作者係中國社會科學院金融研究所研究員）

責編：王玉飛