內地樓市于09年上半年全面復蘇,多間內房企業售樓成績遠超年初目標,紛紛調高全年銷售計劃,又積極增購土儲,令到上半年“地王”頻出,“麵粉價”急升,“麵包價”勢必水漲船高。香港《文匯報》的報道説,“發展商是否有能力繼續獲得優厚利潤令人懷疑,加上政府一度重申二套房按揭政策,令人擔憂下半年樓市發展是否一帆風順。 ”
説到今年樓面地價的紀錄,不得不提杭州,該市7月底賣地,一幅面積38,136平米土地以18.9億元人民幣售出,折合每平米樓面價達20,650元,僅僅一個月後,再以7.7777億元,賣出一幅面積22,867平米的土地,折合樓面價更達24,295元,為今年內地樓面地價紀錄。
至8月底,華潤置地以35.22億元購入上海嘉定南翔鎮地塊,每平米樓面價約7,500元,創區內新高。9月10日,中國海外以70.06億元,投得上海普陀區地皮,除了總價創今年賣地紀錄外,更將樓面地價一舉推至每平米2.24萬元,雖然瘋狂,但仍未破上海紀錄。數據顯示,9月2日上海徐匯區徐虹北路8號,以2.8033億元賣出,樓面地價達每平米23,244元。
對於“地王”頻現,“麵粉價”越推越高,有人表示理解,亦有人提出警告,如萬科總裁鬱亮認為,地價被過度炒高,強調絕不會加入天價“地王”的競爭,以保障公司利潤。深圳控股執行董事兼總裁張宜均亦指出,早前深圳多幅新推出土地,樓面地價高逾每平米6,000元以上,集團認為難以承受,若勉強參與,勢必影響毛利率,因此放棄競投。
年中以10.22億元購入北京廣渠門地塊的富力地産董事長李思廉亦承認,地塊1.5萬元的樓面地價,已達集團可承受的極限,認為政府作出適度調整,可使樓市健康發展。而北京北辰董事長賀江川于8月底時,亦曾指出部分一線城市地價過熱,又直指一些“非成熟”的發展商,紛紛以高價投下地王,擔憂樓市出現泡沫。
事實上,多間內房企業上半年毛利率下滑,撇除部分08年低價出售的物業於今年入帳外,地價、成本上升亦是原因之一。深圳控股首席營運官朱國強承認,地價上升,要繼續保持高毛利率有困難,預計集團毛利將保持30%水平。復地董事長范偉亦稱,在土地價格增長下,相信未來新開發的土地,毛利率將由以往30%以上,下跌至20%至25%。
除了擔憂地價過高外,中央政府高調收地亦對發展商提出警號,有多幅地皮因為未能開發被收回,包括富力地産佛山地塊,集團表示因無力發展而主動退回,損失約2.412億元訂金。而07年中萊投資以44.75億元高價投得的廣州科學城地皮,經歷兩年後依然“曬太陽”,終被政府收回,沒收8,000萬元保證金,這都對發展商囤地提出了警告。不過,大部分發展商均表示,政府對大發展商仍然網開一面,相信受影響的以小型發展商為主。(趙建強)
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責編:李菁