“上海倒樓”估價：倒樓為何比未倒樓還要貴？

　　多數業主認為評估價“不合理”，按這個價格已經無法在附近小區買到同等規格的房子。正確的估價，應以購房者現在當地同等規格購房的價格計算。

　　21日，上海市“蓮花河畔景苑”發生倒覆事故的7號樓，以及樓房的市場估價結果公佈。估價結果顯示，小區內未倒覆的在建樓房估價時點為6月27日，評估價格區間為15300元/平方米至19676元/平方米；倒覆的7號樓估價時點為8月13日，評估價格區間為18111元/平方米至21348元/平方米。（8月23日《新京報》）

　　倒樓比沒有倒的樓還要貴？對此官方的解釋是：後者估價的時點為8月13日，即第三方評估的時候；前者為6月27日，即倒樓日。時隔近兩月，房價漲了。

　　評估方上海城市房地産估價有限公司是A級房地産評估機構，其前身是原上海市房地産評估中心。其提供的評估數據應該是客觀、權威和公正的。但這對未倒覆樓的業主公平嗎？

　　我們首先看一下這些數據是派什麼用場的。上月底，萬科房地産公司從梅都公司手裏接盤了倒樓小區———蓮花河畔景苑，提出《關於未倒覆樓預售合同後續履行的框架性方案操作細則》。未倒樓購房者有三個選擇：（1）讓利5%，繼續履行合同；（2）解除合同，退還本息；（3）按6月27日市價，由萬科收購。上述以6月27日為時點的估價，就是針對的第三個方案。

　　多數業主認為評估價“不合理”，按這個價格已經無法在附近小區買到同等規格的房子。面對開發商主導的這些專業方案，普通民眾難免看得不知所云。其實倒樓事件的本質很簡單，開發商的合同違約，消費者應該得到賠償。賠償範圍包括“實際利益損失”和“期待利益損失”，前者是消費者實際付出的損失，如付利息等，後者是指“潛在的利益”受損，比如正常買房之後，享受到了房屋的升值收益，這是合同法明確保護的利益。

　　而購房人的“期待利益損失”其實就是目前房價的上漲收益，而這被有意或無意“遺忘”了———倒樓比沒倒樓還貴，正是由於未倒樓以兩個月前的6月27日為時點計算，沒有計算兩個月來房價的上漲。所以正確的估價，應以購房者現在（甚至不久之後）當地同等規格購房的價格計算，這才是當事人實實在在的“期待利益損失”。

　　耐人尋味的是，購房者對三套方案的選擇權截止日為8月15日，當時還沒有公佈估價，購房者不得不在“無知之幕”後面做出選擇。此外，這三套方案中消費者的損失並沒有得到全面賠償，比如，消費者來來回回奔波的成本等。

　　由於沒有選擇真正反映購房人損失的時點來估價，所以倒樓會比未倒樓還要貴，也難怪數百業主不滿意這個估價。

　　□黑格二（律師）

責編：王玉飛