房地産市場持續回暖存在不確定性

　　國家開發銀行研究院 國家信息中心預測部 上海證券報

　　下半年房地産市場發展有兩大趨勢：房地産投資有望繼續反彈和房價出現反復的可能性較大。綜合促進房地産持續回暖的有利與不利因素來看，下半年房地産市場仍將處於回升的關鍵階段，政府應出臺穩健的政策指導，著重建立房地産業持續健康發展的長效機制，保證房地産市場的平穩運行。

　　三大因素有利於促進房地産持續回升

　　第一，當前我國仍處於房地産市場持續發展的階段。從國際經驗來看，根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯絡，當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地産進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地産進入穩定快速增長期。2008年我國人均GDP已經突破3000美元，這就意味著今後相當長時間內我國的住宅産業將處於高速發展和穩定快速增長時期。

　　第二，住房需求潛力巨大。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮住房需求的增加。據預測，2010-2020年，我國將處於工業化和城市化“雙加速”階段，城市化將以每年1個百分點的速度推進，到2020年，我國城市化率將達到58％左右，對住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮人口對住房的需求潛力巨大，二是在城鎮化過程中，城鎮流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮住房保障體系應該加以統籌考慮和安排。

　　其次，從消費結構升級的趨勢來看，居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面，住房是居民消費結構升級的主導産品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購買力的角度來看，改善型購房需求是房地産市場健康發展的有力支撐。這部分人大多已經購買房改房，隨著生活水平的提高和經濟能力的增強，以小換大的需求強烈。

　　再次，居民出於保值增值的考慮將增加對房地産的持有。由於儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意願不斷下降，而資本市場不穩健，投資股市存在較大風險，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向於持有房地産。另外，房地産具有商品和資産雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地産價格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高於通脹水平，因而可以在漲價後出售獲利，從而能較好地滿足人們增值保值的要求。

　　最後，受利率、匯率、遊資和國際經濟形勢的影響，一定規模的社會閒置資金將繼續關注房地産市場的投機和投資機會。

　　第三，國家“擴內需、保增長”的政策取向有利於房地産的穩定發展。2008年年中以來，面對複雜多變的國內外經濟環境，黨中央和國務院迅速推出了進一步擴大內需、保持經濟平穩較快發展的一攬子計劃。擴大內需包括擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資的有力“杠桿”，房地産業在我國經濟結構中有著十分重要的地位。因此，房地産市場的穩定發展與我國經濟的持續增長息息相關。這也意味著在擴內需、保增長的大環境下，房地産發展將獲得長期穩定的政策支持。

　　阻礙房地産業發展有四大不利因素

　　第一，經濟運行的基本面不支撐房價暴漲。今年上半年，在一攬子計劃的有力刺激下，我國經濟增速下滑勢頭得到遏制，初步呈現企穩回升態勢。但是，全球房地産市場仍處於調整之中，世界經濟走勢仍不明朗，因此，我國經濟回升的基礎還不穩固，當前的經濟運行狀況根本無法支撐房價的再度飆升。歷史經驗證明，房地産“一業獨大”有悖于經濟結構的優化，不利於民生的持續改善。倘若在消費需求提振無力的情況下，放任房價逆勢上揚，必將嚴重擠壓居民在汽車、家電等其他方面的消費，抑制實體經濟的復蘇，導致經濟增長的終端引擎難以啟動。因此，唯有房價理性回歸，才能讓“保增長”的政策真正惠及民生，才能發揮房地産對經濟增長的拉動作用。

　　第二，房地産開發企業信心不足。2009年1季度房地産企業家信心指數小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個百分點，但比2007年和2008年同期分別低47個百分點和41個百分點。由於市場全面啟動有一個傳導過程，因此，房地産企業家市場信心的恢復和投資意願的回升仍然需要一段時間。

　　第三，房價大幅反彈將威脅房地産市場回暖的可持續性。人民銀行2009年第2季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，超過6成居民認為當前房價“高，難以接受”，購房意願仍處於較低位置——準備在未來3個月內購買住房的居民佔比為15.8％，比上季度減少了0.9個百分點。房價快速大幅反彈將打擊剛剛出現好轉的樓市，威脅房地産市場復蘇的可持續性。

　　第四，過度的投機炒房將影響樓市健康調整。伴隨著樓市的不斷升溫，投資性購房的比例也在逐漸增加，一次性買入多套住宅的現象有所上升。在通脹預期的驅動下，流入房地産市場的資金量將不斷擴大。由於自住型需求承受能力有限，對房價漲幅較為敏感，投資性和投機性需求資金充裕，對高房價具有較強的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步積累，進而導致房地産市場的波動。

　　為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫，北京、大連和杭州等地銀監局分別重申，二套房貸首付比例不得低於40％，並且不能享受貸款利率優惠。下半年，如果投機性需求過度擠佔市場、推高房價，國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價的過快上漲。如果利率從基準利率的70％上調到110％，將會對投資性需求産生較大影響。因此，二手房貸款政策的走向將成為影響房地産市場銷售的重要因素。

　　下半年房地産市場二大發展趨勢

　　一是房地産投資有望繼續反彈。雖然目前房地産投資增速仍處於歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動，未來房地産開發投資有望繼續回暖，房屋新開工面積負增長情況將有所改善。首先，房價上漲和銷售回升是推動開發投資增加的主要動因。其次，房地産開發企業資金狀況的好轉為投資恢復奠定了較好的基礎。上半年，房地産開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6％，增速比2008年全年提高21.8個百分點，比一季度提高14.4個百分點。其中，個人按揭貸款增速逐月加快，扭轉了2008年負增長的狀況，同比增速達到63.1％。第三，為應對國際金融危機，擴大國內需求，今年5月份，國家下調了商品住房資本金比例，其中，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35％下調到20％，這是13年來的首次下調，將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力，促進房地産投資增速回升。第四，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。今年上半年，房産銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。

　　二是房價出現反復的可能性較大。當前，我國房地産銷售暴增、房價大幅反彈是貨幣流動性過多、通脹預期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結果。由於世界經濟走勢仍不明朗、我國經濟整體還處於恢復期，企穩回升的基礎還不穩固，就業形勢比較嚴峻、居民收入預期不樂觀，因此，自住型需求對房價的承受能力是有限的。

　　面對房價高漲，部分剛性需求已經開始觀望、萎縮。投資性購房者的進入雖然帶來了市場的暫時繁榮，但是這部分資金流動性大，來得快、撤得也快，不可能成為房地産市場的主力。

　　因此，目前房地産市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累，如果房價反彈幅度超出購房者的心理預期，樓市將進入新一輪調整，市場波動和房價反復的可能性在加大。

　　促進房地産平穩健康發展的六大對策建議

　　今年上半年房地産市場的回暖，很大程度上歸功於政府各部門所採取的一系列積極的宏觀調控措施，要使房地産成為國民經濟的火車頭，必須在均衡、合理的價位上保持市場銷售的持續穩定增長。下半年房地産市場將處於回升的關鍵階段，政府應出臺穩健的政策指導，著重建立房地産業持續健康發展的長效機制，保證房地産市場的平穩運行。

　　第一，明確房地産市場宏觀調控的目標。國家對房地産市場進行調控，是通過一系列經濟、法律和行政的手段，促進房地産市場供求基本平衡、供求結構基本合理、價格基本穩定。房價波動過大，對國民經濟健康發展、全面實現小康社會和社會和諧穩定，都會帶來不良影響。國家希望改善房屋、住宅供給，使稀缺的土地資源能夠滿足居民住房的基本需要，希望保持房價穩定，保持社會安定，避免房地産市場和價格出現大幅度波動。

　　第二，要不斷提高宏觀調控的效率。一切調控措施應該圍繞調控目標的實現而設計。要梳理已經出臺的宏觀調控政策，使之適應調控目標的需要相互銜接配套，形成合力，提高調控措施的效率。要把增加房地産市場的透明度作為一種宏觀調控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導向，傳遞明確的信號，積極進行正面的宣傳解釋，引導理性供需，防止誤導和媒體炒作。

　　第三，引導開發商加快房地産開發投資，擴大有效供給。今年上半年，在市場銷售驟增、庫存大量消化的情況下，房屋新開工面積不足，土地購置面積和開發面積持續負增長，市場供給趨於緊張，這種狀況不利於房價的穩定。為了改善供求關係，建議採取措施，加大房地産有效供應。一是加大土地的供應力度。二是加快建設保障性住房。

　　第四，對自住性購房需求和投資投機性需求區別對待，有保有壓。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、穩定經濟增長的關鍵。對居民自住性購房需求要繼續採取鼓勵和支持的態度。與此同時，為了防止過度投機炒作造成房地産繁榮假象，有必要採取措施抑制投資和投機性需求的增加。對已出臺的第二套房貸款政策要嚴格執行，同時，為了加強對投機購房的稅收徵管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優惠措施。

　　第五，加快房地産融資模式多元化發展步伐。為了解決房地産企業融資過於依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信託等，弱化房地産項目對銀行的融資依賴，提高房地産企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地産經營公司等戰略合作夥伴，提升房地産項目的開發能力和管理能力。

　　第六，加強信息體系建設，引導房地産理性開發和消費。為確保房地産市場的健康穩定發展，應加強信息體系建設，完善房地産市場統計數據，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、房地産供求情況（包括新增房地産數量、存量房地産數量）、租賃市場的資源、房地産租售價格等信息，引導開發商理性開發，購房者理性消費。同時，健全房地産市場分析體系，密切關注房地産市場動向，為政府及時、準確地做出決策提供科學完備的依據，從而有重點、有針對性地實施宏觀調控。

　　●總體策劃：

　　郭 濂（國家開發銀行研究院常務副院長 ）

　　范劍平（國家信息中心經濟預測部主任）

　　程培松（上海證券報副總編輯）

　　●課題組長：

　　洪正華（國家開發銀行研究院副院長）

　　祝寶良（國家信息中心經濟預測部副主任）

　　鄒民生（上海證券報首席編輯）

　　●課題組成員：

　　徐長明、王遠鴻、劉文濤、張慶翠、杜帥、

　　張永軍、牛犁、李若愚、趙坤、祁京梅、

　　董月鮮、周景彤、閆敏、徐平生、劉玉紅、

　　費明碩、徐策

責編：王玉飛