房産學者董藩：近一段時間全國房價上漲有合理性

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　　樓市回暖

　　政策優惠支持，需求集中爆發，供應相對不足，企業資金壓力減緩，房價出現溫和回升但速度出乎預料

　　關於房地産市場是否真正回暖的爭論尚未平息，市場就突然迅速火爆起來。

　　據國家發改委、國家統計局統計，6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，今年以來首次出現同比上漲；環比上漲0.8%，已經連續4個月環比上漲，且漲幅不斷擴大。二手房價格同比上漲2.2%，漲幅較大。總體來説，全國房價呈現觸底溫和回升的態勢。

　　人們的目光聚焦在不斷上漲的房價上。量價齊升，來勢“兇猛”，令買房人甚至賣房人都有些措手不及。

　　本輪房價上漲與今年以來房地産市場成交量的明顯回暖直接相關。去年底，為應對國際金融危機，中央和各地政府採取了一系列鼓勵住房消費、促進房地産市場健康發展的措施。今年上半年，全國商品房銷售面積超過3.4億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長達33.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53%；商品住宅銷售額增長57.1%。

　　中國房地産協會秘書長朱中一認為，隨著國家和各地出臺的促進房地産市場健康發展的政策措施逐步落實，成交量增長較快，表明居民住房消費信心已經明顯增強，房地産開發投資信心也在逐步恢復。

　　北京師範大學房地産研究中心主任董藩認為，在鼓勵購房政策和年初房價較低的雙重刺激下，積壓了近兩年的剛性需求爆發，帶來了市場交易量的快速上漲。但另一方面，去年房地産市場調整時期投資低迷，新開工項目大量減少，造成了目前和今後一段時期市場供應量相對不足。在兩種因素作用下，部分城市的局部區域出現供不應求的情況，導致價格快速上漲。

　　今年上半年，房地産開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%。朱中一認為，房地産企業資金狀況較去年底有了較大改觀，使企業失去了降價促銷的動力，比起降價力度最大的春節期間，價格的回調也表現為漲價。

　　“從這些因素看，近一段時間全國房價上漲有其合理性。房價見底回升，也是市場回暖的重要表現。”董藩説。

　　風險隱現

　　熱點城市房價快速上漲的背後，是投資投機型需求加速入市、二套房貸政策鬆動、土地市場非理性“搶地”、捂盤惜售引起市場恐慌

　　在全國房價整體呈現溫和上漲的同時，一些熱點城市、熱點區域的房價則出現了過熱跡象。3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價上漲較快。以北京為例，市統計局公佈的最新數據顯示，北京新建住宅價格已經連續4個月上漲。上半年，北京四環路以內新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環至五環路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經超過2007年房地産市場過熱時期的最高價。

　　熱點城市房價快速上漲，既有上述合理因素的支撐，也隱藏風險較大的因素。

　　需求方面，除了剛性需求大量入市，在對未來通脹預期的心理影響下，投資性需求甚至投機性需求大量進入熱點城市的房地産市場，推高了房價。住房和城鄉建設部政策研究中心房地産研究處處長文林峰透露，目前，部分城市超過四成的購房者都是以投資投機型為主，其中有大量外地甚至海外的投資者。

　　銀行信貸對個人住房按揭貸款的相對寬鬆，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準入門檻，有力支持了投資投機型需求大量入市。今年上半年，個人住房按揭貸款達2829億元，同比增長63.1%。前一段時期，不少項目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低於30%的首付、優惠利率購買二套房甚至三套房。

　　文林峰指出，正常的投資型需求之外，中央政府一向對房地産市場的抑制投機行為毫不動搖。即使在市場低迷時期，中央的支持政策也只是放開了改善型自住住房的貸款政策，對二套房貸款仍有嚴格的政策限制。只是一些地方的商業銀行為了獲取收益、爭奪個人按揭貸款這塊“肥肉”，放鬆了政策邊界，導致貸款政策大大鬆動。

　　樓市的熱度開始傳導至土地市場，寬鬆的資金、樂觀的預期使房地産開發商再次大膽出手拿地，熱點城市的熱點區域近期不斷刷新“地王”紀錄。

　　同時，隨著市場熱度不斷上升，一些城市出現了較為普遍的開發商捂盤惜售、哄抬房價等現象。這些現象擾亂了正常的市場交易秩序，引起普通購房者的恐慌，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

　　朱中一認為，去年底實施一系列政策的目的是穩定房價。目前，部分城市房價上漲過快，必然帶來很多問題和潛在風險。