“七月流火”，國內樓市持續半年“量價齊升”的態勢開始面臨轉折。北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地從高位“跌落”，其中，廣深環比降幅明顯，北京跌幅也近一成。與此同時，在房價泡沫愈吹愈大的情況下，房地産調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號逐漸釋放，商業銀行從嚴執行二套房貸或將成為下半年“常規”。
在銷量下滑和政策預警的影響下，地産股持續了近兩周的調整。申萬地産指數已數日徘徊于30日均線附近。顯然，政策動向和市場預期的變化更值得警惕。
目前，主要城市“去庫存化”基本接近尾聲，而新開工面積尚未跟上前期的銷售進度，下半年，樓市整體供應將持續偏緊；另一方面，房價快速上漲將導致雙重後果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發政策調整。不過，業內預計，在經濟增長和資産泡沫的權衡中，管理層近期將更傾向於前者；下半年政策調整將限于局部領域，全面收緊的可能性很小；樓市銷量將高位震蕩，房價也將溫和上升；地産牛市目前處於“中場”而非“終場”。
新增供給吃緊
在北京CBD工作的李女士從4月份開始，便一直關注位於東三環邊的一處大型樓盤。但原定於5月初開盤的該項目二期部分樓座，直到目前仍尚未公開發售。而中國證券報記者發現，這些樓座已接近封頂。
與該樓盤一樣，6月以後，北京多數熱銷樓盤開始出現“捂盤惜售”現象。“出地面”即可銷售的項目不斷推遲申領項目預售許可證的時間。而開發商進行銷控的背後，則是後續供應趨緊及由此帶來的漲價預期。
“7月份，主要城市商品房銷售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫存減少和增量供應不足的影響。”一位房地産資深人士指出。
戴德梁行最近一份分析報告指出，去年11月以來，樓市成交量持續恢復帶動前期庫存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測算，預計未來3個月內，全國主要城市現有庫存將有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。
擁有價格話語權的開發商普遍認為，前期新開工面積大幅下滑，導致今年下半年樓市增量供應明顯減少，而與寬鬆的流動性相比，房地産市場將呈現供不應求。
萬科(000002)首席研究員譚華傑在平安證券7月底的調研紀要中坦言，“從開工到銷售，極限情況是四到六個月，大部分要六個月以上。目前開發商在賣的房子是去年四季度開工的，今年上半年市場去存貨過程完成了，但新增量沒上來。大部分開發商從今年四五月份開始增加新開工，但這些供應最快到十月下旬開盤，因此供應量在十月前都是吃緊的。”
統計數據顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小于銷售面積，而開發商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右。克而瑞(中國)研究中心數據顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達到7479.2萬平方米，同比、環比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%。
