信貸總量快速增長會否引發樓市泡沫

編 輯 黃碧梅

記 者 歐陽潔

    新聞事件

　　一方面，信貸總量激增，一方面，樓市明顯回暖。

　　與此同時，想買二套房的人們發現：走進很多售樓處，通過做高房價、多填“家人”等等“巧妙做法”，銷售人員就能很輕鬆地“搞定”銀行，幫你降低首付比例、獲得優惠利率，享受一套房的待遇。

　　監管部門這樣界定二套房貸：已經貸款購買住房、準備貸款買第二套(含以上)住房。

　　監管部門這樣管理二套房貸：最低首付不得低於40%，利率不得低於基準利率的1.1倍。

　　在去年底樓市低迷的時候，儘管有“改善型住房”可以比照一套房獲信貸優惠的政策，但監管部門對二套房貸政策從未正式鬆口。

　　對於放鬆二套房貸，一些地方商業銀行似乎很熱衷。樓市低迷的時候，有它；樓市火爆的時候，也有它。其目的，都是為了爭奪個人按揭貸款這塊“肥肉”。其結果，很大程度上刺激了投資甚至投機，推高了房價，並醞釀了風險。

　　對於放鬆二套房貸，監管部門一直很警惕。在一些地方樓市泡沫漸起的時候，這種警惕格外強烈。近期，銀監會一再重申，始終嚴格執行二套房貸的有關政策不動搖，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為。

　　“你喊你的，我貸我的”，記者在調查中發現，“打擦邊球”的現象仍然存在。

　　對話人

　　編 輯 黃碧梅

　　記 者 歐陽潔

　　一問：天量信貸有沒有推高房價？

　　編輯：房價一漲，樓市一熱，人們首先想到泡沫。説起泡沫，人們自然聯想到信貸。快速增長的信貸總量、比較充足的流動性，會不會導致房地産泡沫？二套房貸政策沒有得到嚴格執行，是不是這輪房價上漲的一個主要因素？

　　記者：從歷史經驗看，房地産泡沫的出現，都是住房投資過度的結果。這是業界比較普遍的看法。而住房投資，離不開銀行信貸。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇就認為，房地産泡沫的出現與銀行信貸過度擴張有關。

　　今年以來，在實體經濟沒有完全復蘇的情況下，信貸激增首先帶來了資産價格的上漲和通脹預期的形成。有可能刺激投資性購房需求過快擴張，從而推動房價非理性上漲。

　　今年1—6月，全國新增信貸高達7.37萬億元，創下改革開放以來的最高水平。與此同時，房地産開發企業本年資金來源同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。

　　在這種情況下，一旦房貸首付標準降低，將會放大市場投機情緒，助長資産泡沫形成，加劇市場的波動。

　　二套房貸政策，就是為了有效引導投資性購房，防範金融風險和市場風險。2007年9月，二套房貸政策出臺之際，正值上一輪房價上漲的高峰，就充分説明了這一點。

　　值得一提的是，除了個人按揭貸款放鬆助推房價外，房地産開發貸款的放鬆也是這一輪房價上漲的重要因素。去年下半年以來，房價下跌，樓市低迷，政府適當放鬆了房地産開發貸款，在一定程度上緩解了房地産商的資金緊張。

　　郭田勇預測，下半年信貸資金將有所收緊，相應地，房地産開發貸款資金也會收緊，信貸資金將不會成為下半年房地産價格變動的主要因素。

　　二問：房貸業務是不是包賺不賠？

　　編輯：在二套房貸實際執行中，一些銀行為什麼會放鬆標準？難道他們不明白，放鬆二套房貸標準會帶來風險嗎？

　　記者：個人消費信貸業務，特別是房貸業務一直以來被銀行視為優質業務，不良貸款率相對較低。在目前房地産市場逐步回暖，住房交易量節節攀升的情況下，房貸業務自然成為各家銀行爭奪的主要市場。

　　然而房貸業務也並不是包賺不賠的買賣，特別是在當前實體經濟尚未完全復蘇的情況下，房價上漲的基礎並不穩定，就業形勢依然嚴峻，房貸業務風險不可小覷。

　　如果房價下跌，房地産投機者資金難以週轉，銀行掌握的住房資産價值也將大大縮水，房貸風險就會顯現。而且購房者的未來收入水平也可能不升反降，這將影響其持續還貸能力，房貸違約率也將上升。美國的次貸危機早就給我們敲響了警鐘。

　　銀監會新聞發言人廖岷説，“以炒房投機為目的的借款人與首套及改善型自住二套房的借款人，其還款意願是完全不同的，對銀行來説風險也不同。”

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇説：“銀行可能會存在這樣的認識誤區，認為二套房貸款比一套房貸款的風險要小，簡單地以為二套房購買者是相對富裕人群，所以違約情況會少一些。實際上，二套房多是投資性或者投機性住房，二套房貸標準下降後，信貸資金的杠桿率將放大，風險也會隨之增加。”

　　一位銀行從業人員説，房地産信貸政策是在政府、開發商、銀行和公眾多方博弈中不斷調整、變化的，銀行不容易看清未來的走向。

　　銀行更應該在放貸的時候，將該因素考慮在內，根據自身業務狀況和風險判斷，主動調整、應對。

　　三問：房貸鐵律會不會束之高閣？

　　編輯：如何才能保證真正嚴格執行二套房貸標準，避免銀行、開發商、房屋仲介公司與評估機構聯手打“擦邊球”，最終導致“你喊你的，我貸我的”？

　　記者：要治理執行中的不規範行為，還要了解銀行、開發商和仲介公司慣用的降低首付標準和利率的“伎倆”。

　　記者曾作為買房人詢問過銀行業務人員，他説，有兩種辦法能減少購房者首付，第一種是，如果在申請貸款的時候，把購房者提供的居住人證明修改一下，多加幾個家人，讓人均住房面積降低，就能申請到優惠貸款。第二種是，多找幾家評估公司來為房屋估價，選擇估價最高的價格，按照這個價格向銀行申請貸款，而實際成交價格卻低於這個申貸價格，這樣申請的貸款就能多一些，相對降低了首付比例。

　　實際上，監管部門已經覺察到風險。7月23日，廖岷強調，銀監會認真督促商業銀行嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準，嚴格落實借款合同面簽制度，認真核實借款人首付款真實情況，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為。

　　如果真的有銀行因突破二套房貸限制而受到監管部門的處理，會起到更大的警示作用。

　　銀行的態度從根本上影響政策的執行效果。信貸資金如能有效進入實體經濟，對樓市就不會有那麼強烈的放貸衝動。

　　目前房地産仲介，評估機構是假房價、假首付的主要助推者，他們製造了購房者和房屋的虛假信息，騙取銀行貸款。如果銀行能夠完善相關信息建設，下力氣了解客戶的真實信息，對房産有自己準確、合理的認定，就會杜絕這種情況再次發生。

責編：張福偉