最近一段時間，房地産再次成了最吸引人們眼球的行業，在幾個月前業界還在討論是否出現小陽春的時候，現在的熱度似乎到了盛夏，全國頻現地王、央企重金拿地、房價迅速回升、二手房市場大熱，再加上國土部宣稱地價只佔房價23%，上海在建大樓倒塌等等，有關房地産的新聞不斷衝擊著人們的神經。而相比之下，地産圈的聲音卻沒有以往那麼引人關注，記者就此採訪了華遠集團總裁任志強，對話目前房地産業的一些熱門話題。
要給政府算算賬
記者：儘管廣渠路15號地的拍賣已經過去半個月時間了，但是圍繞央企重金砸地的話題卻一直都在熱議。這一次中化方興用40億拍到地王，已經引起了眾多非議，潘石屹就公開感嘆現在開發商拿地不理性，還有人已經在替中化方興算賬了，就像當年業內給華潤的橡樹灣算賬一樣，認為只有賣到兩萬五以上才能不賠錢，您對這個現象如何看待，是否高房價只是來源於高地價？
任志強：一直都有這樣的情況，當北京連續拍出幾個天價土地之後，媒體上就不斷地在每一次天價地之後都精心地替開發商算賬，看看這個天價地中的産品要賣多少錢才能有贏利。同時還在與現有周邊正在銷售的樓盤價格做對比，看看“麵粉是否已經貴過麵包”。好像整個社會都在為開發商操心，表面上擔心開發商的能力，背後則是對房價上漲的更大擔憂。但是這種房價上漲的預期難道與土地價格上漲無關嗎？
其實，更應該讓社會給政府也算算賬，而不是替開發商算賬。比如，北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標。 這五塊溢價中標的土地合計建築面積為48萬平方米，成交總價為24.2億元，溢價高達14億元，每平方米平均溢價2919元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發成本，核算完應收取的70年或40年土地出讓金後的額外超額利潤，並未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個數字就變成了8052元/平方米。
記者：您的意思是政府對於高地價也負有責任，是不是有什麼好的建議呢？
任志強：政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經營行為，但房價不能在高地價的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進行，土地的溢價仍會步步高[27.12 1.35%]升嗎？可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的週期，達到逐步提高預期並抬高地價的策略。
比如，如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動，那麼就可能形成大多數企業無法參加所有地塊舉牌的情況，因為大多數企業無資金實力同時對多塊土地舉牌並中標，這樣在減少了企業選擇的機會的同時，也減少了競爭的對手數量和能力。但如果是每天一場拍賣會，則天價地勢必會影響第一場競爭中的失敗者，他們會重新對已出現的天價地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價地預期的推動下提高預想的中標價格。
這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由，溢價預期每次都提高一個臺階，並從市區向郊區蔓延，又從郊區返回市區，交叉影響。最終形成了“魚翅”與“粉絲”一起飛漲，相互追高的現象。政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關係，又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價穩定的雙重矛盾中打架。真到了要認真討論房價的快速增長時，又要揮舞大棒轉向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發商，最終損失的卻只能是消費者。
