房價急升致樓市投機捲土重來 下半年或面臨調整

　　作為全國樓市風向標的深圳，今年以來再度領舞房地産市場，上演了一齣量價齊漲、絕地反擊的好戲。到6月份，深圳房價達到14908元/平方米，與去年底相比上漲了35%。然而樓市急速上漲的同時，也在積聚著風險。

　　據美聯物業的一份報告顯示，由於房價上漲，當前深圳二手房租金回報率已經下跌到3.5%，低於銀行5年期定期存款利率。而當租金回報率低於貸款利率時，實際投資回報率就已為負值，也就是説，目前深圳的二手住宅投資價值正在逐步喪失。

　　房價急升導致樓市投機捲土重來

　　據統計，今年上半年深圳成交一手住宅388萬平方米，同比增加149%，6月成交均價14908元/平方米，比2008年12月上漲35%，與5月份相比漲幅在15%左右，而這已經是深圳房價連續4個月上漲了。

　　根據中原地産的統計，深圳的一些代表性樓盤項目都出現了空前熱銷的局面：南山的中海陽光玫瑰園、諾德國際本月銷售率都接近90%；寶安熙龍灣二期首批低調選房，基本售完；灣上六座開盤售出八成；觀湖園加推的疊拼別墅持續旺銷；龍崗第五園加推新單位，持續熱銷；花語岸、公園大地、大山地等加推單位銷售也都理想。

　　銷售的火爆讓一些開發商開始“捂盤”。數據顯示，6月份深圳全市新增供應只有29.3萬平方米，環比減少32%，儘管有多個樓盤入市或加推，但絕大部分樓盤仍採取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅僅1.4萬套左右，供求矛盾開始凸顯。

　　樓市炙手可熱的氛圍，讓曾經銷聲匿跡的炒房客捲土重來。“近期投資客突然增加，年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，現在已經達到30%左右。”中原地産報告顯示，投資客涌入成為近期樓市的顯著特點。

　　二手房方面，深圳6月份成交面積約為130.31萬平方米，成交均價為15176元/平方米，較5月份的數據都在上漲。中原地産的統計顯示，從6月份二手房的購房用途來看，自住客戶的比例持續下降，6月該比例降至78.94%，有11.36%的客戶表示其置業行為是出於投資目的，環比上升了1.96個百分點；另外有9.70%的客戶表示自己置業是用來自住或投資，該比例較上月增加了2.51個百分點。明確表示投資和表示或用於投資的客戶比例已經超過了兩成。

　　租金回報率等參考指標漸行漸遠

　　由於房價急速拉升，深圳樓市不理性的因素不斷增加，離租金回報率、房價收入比等參考指標漸行漸遠。美聯物業的一份報告顯示，由於房價上漲，當前深圳二手房租金回報率已經下跌到3.5%，低於銀行5年期定期存款利率。

　　分析人士指出，投資房地産獲利主要通過兩個途徑，一是通過價格上漲來獲取回報，二是通過出租物業獲得租金回報。今年以來，房價連續上漲，通過前一種方式獲利的炒房客不少，但在房價已經上漲觸碰到“天花板”時，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當租金回報率低於貸款利率時，實際投資回報率已為負值，意味著房地産投資價值正在逐步喪失。

　　深圳社科院城市營運中心主任高海燕説，除開炒房客，多數投資型購房者都是以長線持有，通過租金來獲取回報的，因此考慮出租回報率至關重要。以深圳為例，通常深圳住宅的出租回報率大約在4%至5%之間，但2008年租金普遍出現下跌，回報率也相應下滑。近期住宅出租市場雖然有所回暖，租金略有上升但遠趕不上房價的上漲幅度，因此出租回報率仍不理想。

　　據記者了解，目前深圳租金回報率不高的主要原因是，一方面房價上漲過快，另一方面由於實體經濟沒有全面復蘇，因此租金不可能上漲得太快。受金融危機衝擊，深圳特區外現在連農民房都很難出租出去，租金有下降的趨勢。記者也了解到，在深圳市區內的華強北、沙頭角等片區，也由於企業、工廠倒閉員工租賃需求減少，中途退租情況增多，租金還沒有漲起來。

　　下半年樓市或將面臨調整

　　值得注意的是，雖然很多人是出於通脹預期才加入到炒房的行列，但宏觀經濟政策可能面臨著調整，這將給樓市帶來重大變化。7月9日，央行發行2009年第24期、第25期中央銀行票據。其中，第25期中央銀行票據為一年期票據，該期中央票據的發行，意味著一年期央票發行經過7個月的停歇後再度重啟，央行對貨幣政策進行了微調。

　　“從房地産政策方面來看，支撐深圳樓市上升的政策預期或將發生改變。”深圳中原地産的一份報告認為，後期針對房地産行業很有可能通過收縮信貸規模、提高信貸審核力度來嚴控房地産信貸風險，從深圳來看，目前有些銀行已經收緊房貸。如果房貸收緊，投資需求將受到一定抑制，購房者的心理預期也將受到影響。

　　眾廈地産總經理助理林曉華表示，在下半年，銀行放貸可能會逐步收緊，個人購房優惠政策則也可能于年底取消。此外，下半年深圳還將有40多個新盤上市，供應量的放大，價格上的促銷優惠必不可少。多種因素疊加，樓市調整估計將在下半年或明年初到來。

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，目前樓市的剛性需求已經基本釋放完畢，而宏觀經濟形勢不容樂觀，今年1月至5月我國“三駕馬車”的出口仍然是負增長，CPI仍然下降，表明經濟仍然下降，同時人們的收入預期還是下降。“像這樣價格這麼漲，成交量持續放大，我認為不太會長久下去。”（記者:彭勇）

責編：王玉飛