一個房地産圈內人士的自白：如何操作假按揭

　　現在的房地産市場上，假按揭現象肯定有，但隨著銀行風險控制體系的健全和法律體系的逐步完善，這種現象會越來越少。

　　假按揭的操作手法，首先是開發商找自己的員工或一些關聯人士作為虛假的購房者，然後借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發商來提供，並會給他們幾千元的“好處費”。

　　等到這些人同意提供身份證後，開發商就會偽造這些人的收入證明，聯絡有關係的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。

　　然後，開發商會把這些貸款材料遞到銀行，銀行內部有開發商事先聯絡好的員工，他們對這些開發商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發商很容易地獲得80%的貸款，因為開發商會給他們“好處”。

　　在這個過程中，有的開發商為了獲取大量貸款，在辦理按揭手續之前故意抬高房價，這樣雖然交了20%的首付款，但實際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價值。

　　開發商獲取貸款後，通常他們會採取兩種方式。一種方式是賣二手房。一個小區的房子賣得非常“火”，甚至都賣完了，但進去之後會發現，連最基本的裝修都沒有。這就是開發商做的一個局。開發商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據熱賣假象，適當提高房價，因此開發商在賣二手房時又能賺錢了。

　　另外的一種情況是，開發商在獲得80%的貸款後，不準備繼續還月供，就等著銀行申請拍賣。一般情況下，區法院受理拍賣申請後，會請當事人雙方先行協商，選擇房産評估機構和拍賣機構。如果雙方協商不成，區法院就會向市高級人民法院提請篩選評估機構和拍賣機構。

　　市高院在所指定的數十家評估機構和拍賣機構中，通過抽籤，決定評估公司和拍賣公司。然後，高院會將抽籤結果告知區法院，進行拍賣。

　　拍賣之前，拍賣機構首先會發佈公告，對於公告，法律上只要求是在公開媒體上公告即可，並沒有限定公告的刊登方式。因此，部分拍賣機構，為了圈定競買人群，把其他競爭者排除在外，他們有很多手段來阻止別的開發商去接拍那些房産。比如把公告刊登在報紙的中縫中，電話永遠打不通，匯的錢可能被銀行退票，進入拍賣的公司大多數都是事先串通好了的。

　　當然，如果在拍賣現場出現了“突發狀況”，比如，出現了圈定範圍以外的競買人，拍賣機構一般會以“競買人不夠，取消競拍”或“已經交了保證金的人不能到場，沒法競買”等原因，推遲拍賣時間。這個做法的目的是，一定要確保由開發商和拍賣公司之前圈定的圈子內的人來競買。

　　在這個過程中，開發商也可能聯合評估機構，故意將房産價值估低，而拍賣底價一般會低於評估價。

　　拍賣成功後，拍賣多少錢銀行收回多少錢，從賬面上，銀行通過內部審核，將該筆欠貸進行銷賬，拍賣額和貸款額的差價部分，銀行也只能做呆死賬處理。

　　這樣，銀行的資金就被大量套取，而開發商以低價競買到該房産後，又可以市價出售。

　　目前，個人假按揭很少有進入拍賣程序的情況出現。可能有少數惡意的開發商，以公司的名義假按揭，獲得大量的銀行貸款後，公司再宣佈破産，銀行只能通過拍賣房子收回部分貸款，因為公司已破産，被開發商套取的貸款，銀行只能做呆死賬處理。

　　但現在，銀行的監管體制逐步健全，銀行的內部人士不敢輕易作為開發商的“內應”，而且法律對這種惡意的騙貸套現行為，也會嚴懲。

責編：陳平麗