易憲容：鬆綁外資進入房地産市場得不償失

　　英文《中國日報》6月24日評論版頭條：鋻於中國FDI（外國直接投資）連續幾個月負增長，據報道，商務部聯合其他幾大部委建議出臺政策加大吸引外資力度。雖然政府並沒有明確表示從那個行業著手，但有傳言表明政府有意對外商投資中國房地産業鬆綁。

　　如果傳言被證實，那麼外資將成為中國繁榮的房地産市場的受益者。按照國家統計局的界定，房地産是投資品。作為投資品，根據中國資本項目的管制政策，外資進入應受嚴格限制。世界上的許多國家都是如此。因此，也就有2006年建設部等六部委的171號文件對外資進入房地産市場設置各種限制。但自去年9月金融海嘯之後，隨著中央政府宏觀經濟政策完全逆轉，為確保地方經濟增長，北京與廣東已逐步放開這些政策。照目前的情形看，無論是中央部委還是地方政府，都希望突破政策限制，讓外資進入中國房地産市場。

　　但外資進入中國房地産市場所帶來的風險及危害是難以預計的，而試圖通過簡化和放寬有關手續的方式來為外資進入房地産市場鬆綁，進而增加FDI，實在是得不償失。

　　首先，到目前為止，中國房地産業是一個暴利行業，吸引國內所有行業不同的資金都進入房地産市場，導致産業結構及發展模式完全扭曲。如果放開外資進入房地産業，這種産業結構與發展模式扭曲的態勢不僅不會改變，反而會進一步惡化。從而，要實現中央政府提出的發展模式的轉變就根本不可能，問題只會越來越嚴重。

　　其次，房地産作為投資品，其價格是由市場預期決定的。如果政府採取政策鼓勵的方式讓更多投資者進入房地産市場，那麼政策預期利好的消息就容易推高房價。房價的推高不僅會完全背離中央政府2008年底出臺131號文件鼓勵居民住房消費的宗旨，讓更多居民的住房消費需求無法釋放出來，還會導致房地産泡沫，從而給中國經濟帶來巨大的潛在風險。

　　再次，房地産業具有利益分配功能，外資大量進入，不僅令外國投資者通過這種投資獲得巨大利潤，也將令中國的國家利益受損，由全體人民共享轉移為少數人享有。這種利益轉移機制不僅會造成中國財富向國外轉移，也會造成國內居民財富分配越來越不公，造成嚴重的貪污腐敗，並引發嚴重的社會矛盾與衝突。外資進入房地産會引起如此巨大的問題，政府部門對這些簡單的常識豈能不知？

　　今年1到5月份，國內房地産開始出現住房銷售與價格上漲態勢，特別是5月份銷售增長達到近50%，但這並不意味著房地産業完全復蘇。因為，目前房地産市場上自賣自買成風，假按揭成風，各商業銀行都在為擴大個人住房按揭貸款市場的佔有份額而違規放貸。如果是這樣，國內房地産市場不僅不可能很快復蘇，反而會被拖延復蘇。這對中國經濟復蘇是不利的，將增加國內經濟復蘇的複雜性。

　　也就是説，在2008年住房銷售下降20%以上、國家又出臺多項激勵房地産市場的政策的情形下，一些地方房地産銷售增加是正常的，但這並不意味著房地産市場全面回暖。只有房地産市場價格出現全面理性回歸，讓絕大多數居民的住房需求釋放出來，讓他們都有支付能力，讓房地産庫存迅速減少，房地産業務的全面回暖才會出現。不過，在目前的國內外經濟形勢及市場價格水平之下，房地産市場回暖還是比較困難的事情。這時如果讓外資進入國內房地産市場，將使局面更為複雜。

　　特別是，當前一些房地産開發商一看到住房有銷售，就大打房市回暖之牌，並隨之讓房價上漲，這無疑是要將剛有起色的房市打回原形。當前國內房地産開發商為大造房市回暖的輿論，已經不擇手段，如請人排隊以製造房市繁榮，導致房市交易中的虛假現象氾濫。從而，房市是否真的繁榮了，還要打上一個大大的問號。

　　在這種情況下，為讓民眾能真正了解市場上發生了什麼，政府應能提供更多公開透明的信息。特別是，現在房地産市場出現的許多現象與生活常識差別太大，甚至到了離譜的地步，政府更應當這樣做。與此同時，房地産商也要認清形勢，不要自己折騰自己。只有當房地産的市場價格全面調整到絕大多數居民有能力支付的水平時，房地産市場繁榮才會真正開始。

　　總之，從當前房地産市場的基本形勢來看，房地産市場的癥結在於，不少地方政府把推高房價作為謀求GDP增長的工具，房地産業所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財富的工具。如果還讓外資參與其中，會令這種利益分配機制更為複雜，絕大多數民眾與國家的利益受到傷害的可能性更大。（作者為中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容） (來源：中國日報網站)

責編：王玉飛