省利息還是省力氣?專家教你善用房貸産品組合理財

　　隨著樓市日漸升溫，個人房屋貸款業務再度成為銀行拼搶的重點。連日來，中國證券報記者走訪了多家中外資銀行，它們均推出了多種房貸還款方式以及創新産品。銀行業內人士建議，如果選擇此時出手買房，可根據個人情況選擇合適的還款方式，並運用房貸産品組合來儘量減輕還貸壓力。

　　組合拳殷勤攬客

　　今年初，一些銀行並不願意痛快給予客戶貸款利率7折的最大優惠，但現在這種情況已經完全逆轉。6月18日，中國證券報記者走訪了工行、建行、深發展、中行、興業銀行(601166)等多個銀行網點，其客戶經理均主動提出，只要客戶沒有不良記錄，就一定能給予基準貸款利率7折優惠。不過，各家銀行目前均嚴守監管部門規定的貸款利率優惠下限。

　　此前，深發展推出的"點按揭"因被業內人士質疑突破政策底線，而遭到監管部門叫停。"點按揭"被視作"氣球貸"的升級版，當記者向深發展工作人員諮詢"氣球貸"是否還可以辦理時，其客戶經理張小姐表示，目前"氣球貸"給予的利率優惠已經不能低過貸款利率7折這一底線。

　　不過，深發展于5月份推出了"e借易還"個人自助消費貸款幫助客戶省利息。該款産品的原理在於房貸客戶通過網上銀行等電子自助渠道，可隨時隨地自助辦理借款和還款。只要手頭有餘錢，可部分提前還款或全部提前還款，所還資金當天就不用支付利息，如果需要用錢又能隨時提款。這意味著"存款抵扣貸款"這一房貸理財産品不再受抵扣比例限制。

　　工行客戶經理王先生告訴記者，如果貸款額度80萬元以上，則該行也能將存款按全額抵扣貸款利息。即往工行"存抵貸"理財賬戶中存入多少錢，就抵扣對應的貸款額度利息。

　　在還款方式上，各家銀行的同質化競爭日益嚴重。此前，深發展在業內率先推出的"雙週供"，工行、建行等其他銀行現均已推出。為吸引客戶，銀行多打起了組合拳。

　　深發展客戶經理張小姐表示，記者可以通過辦理"雙週供"、"e借易還"、按揭信用卡三款産品組合來最大限度節省利息。其他銀行客戶經理也建議記者在辦理貸款的同時辦理"存款抵扣貸款"的房貸理財賬戶，並表示如果是二手房交易，還可提供交易資金監管等一條龍服務。工行客戶經理建議，等待辦理過戶手續期間的首付款可通過購買貨幣基金來獲取比活期存款更高的利息。

　　外資銀行加入競爭

　　"中資行有的我們全有"，面對房貸市場，深圳多家外資銀行也不甘寂寞，加入了這場爭奪戰。

　　東亞銀行深圳分行相關人士表示，目前該行可以辦理的按揭房産不僅包括住宅、別墅，還可受理臨街商鋪、辦公樓等。對於一些銀行將個人按揭貸款限制在500萬元以下，該行也無此限制。

　　花旗銀行客戶經理表示，該行只需要2個工作日就能完成初審審批，按揭貸款額度最高可達房産價格或評估價格的八成。

　　為了爭奪中資銀行客戶，一些外資銀行還推出了轉按揭業務，承諾只要客戶將按揭業務轉到該行，就能獲得更優惠的貸款條件及服務。此外，花旗、渣打等銀行推出了持證抵押業務，即將現有房屋抵押而獲得貸款來週轉資金。

　　在還款方式方面，外資銀行目前不如中資銀行花樣繁多，但也在日益豐富。東亞銀行深圳分行客戶經理王先生告訴記者，該行目前擁有等額還款、遞減還款、雙週供三種方式供客戶選擇，固定貸款利率不久將推出。

　　渣打銀行已經推出了固定利率貸款業務，可以實現固定/浮動之間的轉換。此外，外資行還利用自身優勢，瞄準了深圳大量外籍人士，推出了多個幣種的外幣貸款，包括美元、港幣、新加坡幣、日元或歐元等，貸款利率更加優惠。

　　在房貸理財産品方面，繼渣打銀行推出"活利貸"之後，南洋商業銀行也已經推出了"置理想"房貸理財賬戶，不過目前僅限于上海地區。

　　面對眼花繚亂的房貸産品，興業銀行深圳分行CFP理財經理王聞表示，客戶在選擇房貸還款方式時，主要應該考慮預期收入、消費習慣以及風險偏好等因素，不要一味以省利息為目標。此外，可以通過房貸理財産品組合來盡可能節省利息。東亞銀行深圳分行相關人士透露，目前不論中資銀行還是外資銀行，客戶主要選擇的還是傳統的等額還款法。

　　銀行推出的一些特色房貸理財産品以及適合人群

　　銀行常見的幾種還款方式以及適合人群

　　特色理財産品

　　住房接力貸款具體內容通俗説來就是"父貸子還"。年齡偏大的客戶在銀行貸款，指定子女作為連帶還款人以延長還款期限的方式。深發展"按揭信用卡"是國內首張以消費積分抵月供的信用卡。刷"按揭信用卡"可獲得相應的積分，積分可用於抵扣在銀行的房貸月供。通過其他房産抵押、擔保等方式先獲得貸款，然後與開發商簽署購房合同，從而享受一次性付款的優惠。在約定期限內，貸款利率不隨人民銀行利率調整或市場利率變化而變動。可以幫助客戶有效規避利率風險，鎖定借款成本，精確計算財務支出，免受利率變動衝擊。開通該賬戶後，當賬戶內存款高於一定門檻(如5萬元)，則銀行將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸，從而減少利息支出。客戶需要資金時，可隨時提取賬戶中存款。

　　適合人群適合年齡超齡的老年客戶，或者是剛工作不久收入少難以貸到足夠額度的年輕人。不同刷卡金額所獲取的積分對照不同比例抵扣房貸，刷卡金額大抵扣比例才能最高達1%。適合高消費人群或經常出差的商旅人士。適合購買新房，且開發商對一次性全額付款提供折扣優惠的客戶。適合對利率水平變化敏感、對利率趨勢有一定判斷能力、認為我國利率水平處於升息階段、對於未來的支出有一個精確規劃的購房者。適合經常有大量資金進出賬戶，對資金流動性高的客戶。如從事企業經營的客戶。

　　還款方式

　　等額還款法具體內容每月在固定日期歸還相等的金額，包括貸款本金和利息。每月歸還的本金相等，因此付出的貸款利息會逐月減少，導致每月還款總額逐漸減少。以等額還款為基礎，每次間隔固定期數還款額增加固定金額。(如十年期貸款，約定每隔12個月增加還款500元，若第一年每月還款3000元，則第二年每月還款額為3500元，第三年為4000元)。以等額還款為基礎，每次間隔固定期數還款額減少固定金額的還款方式(如十年期貸款，約定每隔12個月減少還款500元，若第一年每月還款4000元，則第二年每月還款額為3500元，第三年為3000元)。以等額本息或等額本金還款法為基礎，以7天或者7天的整倍數作為還本付息的週期，週期最短為7天，最長不超過21天(含)。辦理了貸款手續，但還沒有入住所購房産。可申請暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。

　　適合人群這是最傳統的還款方式。此方法還款金額容易記憶，支出固定便於規劃，適用於每月有固定收入的客戶。也是最普遍的還款方式之一，相比等額還款法可以節省利息，但開始負擔會重一些。適用於每月有固定收入，同時希望還款金額逐步減少的客戶。適用於當前收入較低，但對自己今後收入有把握，且收入逐年上升的年輕客戶。此種還款方式適用於當前收入較高，但對未來收入預期不高，或有一定積蓄可用於還款的客戶。目前最普遍的為"雙週供"，此方法可以縮短還款年限，從而減少還款利息，然而還款日期不固定不易記憶。適合領取周薪的客戶。適用於購房初期有裝修、買車等大筆開支需要或資金出現緊張的客戶。這種方式因初期一段時間不償還本金，因此所需要支付的利息較多。

責編：肖成迪