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專家:中國房價高得離譜 總體上漲幅度已經太大

 

CCTV.com  2009年06月12日 18:32  進入復興論壇  來源:中國新聞網  

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  5月27日,國務院正式宣佈下調商品房資本金比例,普通商品房由35%下調了15個百分點,已經恢復到1996年水平。

  中央此舉意圖十分清楚,降低房地産入市開發門檻,提升開發人氣,促使房地産儘快回暖。

  1-4月份,全國城鎮固定資産投資增長30.5%,而房地産投資增長僅為4.9%,遠沒有走出去年低迷狀態。近日有媒體民意調查稱,有70%被調查者認為,中央此舉將推高房價。

  我國房價總體上上漲幅度已經太大,遠遠超過國際通行標準,超過人民群眾承受能力,中央政策意圖不在推高房價,市場也未呈現繼續上漲行情。截止3月底,全國商品房庫存積壓增長30.5%,已經被購置待開發的土地高達12億平方米,市場不缺房,缺的是市,缺的是買方市場,現在中央降低開發門檻,意味相對供大於求的房市市場將被繼續注入新房源,實現供需均衡的唯一選擇是降低房價。

  其實,房市要重拾漲勢,除了消除庫存壓力使之難以實現,還有更深層次原因:買方市場量能部分被“宣泄”,市場需求擴張的支撐因素已不復存在。

  首先,宏觀政策貫徹民生為上理念,加大保障性住房建設力度成為房地産市場重要政策選擇。去年,全國保障性安居工程支出181.9億元,增長114.3%。今年政府工作報告又提出,今後3年要拿出9000億元政府投資,專門建設保障性住房。北京市在去年經濟適用房開發投資、新開工面積同比增長27%和23.8%的基礎上,今年擬開工800萬平方米保障性住房建設,竣工200萬平方米。上海在去年開工400萬平方米經濟適用房基礎上,今年再開工400萬平方米。大規模的保障性住房建設,將把相當規模的中低收入家庭的購買需求,從商品房市場分流出去。

  其次,因為房價高得離譜,房屋租售比遠離常態,相對諸如股市等投資領域,房産投資和增值的價值基本喪失,以投資為目的的買方市場接近“歸零”。與此同時,前幾年作為買方市場的投資人,他們已經購得的房産也因投資價值喪失亟待出手。今年前5個月,北京市二手房交易數額均高於新建住宅簽約量,三四月二手交易量達到41490套,高出新建住宅交易量25.51%,為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場火暴,都將大幅度削弱買方市場力量。

  房市很難再現“小陽春”,並不意味房市在短期內迅速蕭條、房價會暴跌、房地産市場泡沫破滅。一是我國城市化進程的加快、人民群眾收入水平持續提高,再加上我國計劃生育政策國情決定的家庭購買力,房市不缺接盤手,剛性需求具有內生持續增長特徵;二是房價下跌空間不大。在全國6萬多房地産商中,並不是所有開發商都是暴利獲得者,相當規模小地産商獲得的是微利,房價下跌“逼死”他們事小,他們背後的則是銀行。大批房地産企業倒閉,對金融系統將是災難;再説,保發展、保增長仍然是當前我國第一位的任務,在外需嚴峻形勢短期不會緩解、內需啟動依然困難的情況下,投資仍然是中國經濟的“定海神針”,房地産作為重要投資領域、作為關係眾多産業集群興衰的關鍵環節,保房地産就是保投資,就是保發展。

  由於短期房價不具暴漲基礎、缺少暴跌條件,已經積累起來的房市泡沫,可能在房市長期調整中逐步“內消”。雖然“小陽春”難以再現,但因房市進入“騎虎難下”境地,房市動蕩將在所難免。中央“新政”推出,供方力量進一步增強,在買方市場進一步萎縮情況下,房價沒有不跌的理由。深度整合、築頂下行、逐步回歸理性,這當是我國房市發展的長期趨勢。

  (丁茂戰 作者任職于北京市崇文區委、經濟學博士) (來源:人民日報海外版)

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責編:程振宏

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