樓市供需如何 專家激辯 換房高峰期出現？

　　話題緣起

　　2009年房地産春交會上演了一齣“吸金”大戲。據戴德梁行的數據統計，5月1-5日春交會期間，深圳共成交一手房1401套，日均280套，遠遠超過去年春交會5天889套的成交量，更是去年秋交會5天317套成交量的4倍多。從成交價格來看，除龍崗新房成交均價在7000-10000元之間，其它各區的成交價均在萬元之上。

　　與往年不同的是，深圳樓市在本屆春交會前已經連續火爆了4個月，二三級市場成交幾度衝高，4月份深圳新房成交總量為7694套、74.6萬平方米。樓市處於非常活躍的狀態，有關方面據此認為，市場回暖趨勢已經較為穩定。而也有業內人士分析，進入4月，深圳樓市的回暖勢頭開始明顯回落。而且性價比高的樓盤是此輪熱銷樓盤的主力，目前只是低總價、低單價剛性需求的房子成交比較活躍。

　　這説明一方面，一季度釋放的高性價比房源現已基本被市場消化完；另一方面，由於前一段時間成交量持續走好，部分開發商暗漲房價，對剛性需求群體的影響比較大。因此春交會成了人們判斷未來樓市走勢的一個心理分水嶺。

　　根據易居(中國)的統計數據顯示，4、5月供應巨大，且多集中在在售存量大的區域，如龍崗龍城板塊，將有170萬平方米的供應，南山蛇口前後海板塊有30萬平方米，而目前龍崗成交速度放緩，巨大的存量猶如抽絲剝繭，南山區由於價格在上漲抑制了需求。預計5月深圳樓市或供求對流乏力，供需之間的博弈將進一步加強。(陳 聰)

　　存量：跌破5萬套

　　在深圳，存量房一直是市場人士用以判斷樓市行情的風向標。去年由於成交量的持續低迷，樓市存量站穩在5萬套以上，去年11月曾達到6.5萬套的高峰，而今年以來，隨著銷售量的持續走強，這個數字節節下降，1月份跌破6萬套大關，而在3月底更是攻克下了5萬套的關口。根據深圳國土局統計，截至5月6日，深圳新房存量降至45875套，按照每月8000套的成交量，只需要半年即可消化。

　　深圳新房存量從1月份的6萬套下滑到現在的不到5萬套，僅用了4個月時間，這個速度在令人咋舌之餘，這也使得不少人開始猜測市場的下一步是否會繼續突破4萬套房。然而不能忽視的是，由於近期市場新推商品房數量比預計的少，因此被消化的大多數是存量房。以寶安樓市為例，在第一季度，獲得預售許可的僅有8萬平方米，而交易量則達到了73萬平方米，基本上是在進行存量消化。

　　3月份新房成交8509套，日均成交274套，環比增長45.7%；新房成交面積81.0萬平米，環比增長50.0%。3月份全市新房成交均價11101元／平米，環比增長1.03%。這是自2008年10月份以來，深圳新房成交均價首次轉跌為升。4月份深圳新房熱銷勢頭不減，成交總量為7694套、74.6萬平方米。不少業內人士認為這些數據説明，房地産市場成交已經明確回暖了。

　　市場回暖是各方力量博弈的結果，存量房的急劇減少，似乎是對回暖論的有力證據。但近期市場新增供應量的不成比例在一定程度上削弱了這一證據的力量，而宏觀經濟形勢與目前國內其他城市的走向，使得對於目前樓市還未可盲目樂觀。不少專家判斷，目前自住型需求還持續活躍在消費市場，但如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續，則樓市真正的分水嶺會在年中前後出現，屆時，下半年樓市可能會重新低迷。因此，面對存量房的急減，人們還需冷靜審視。

　　剛性：首次置業成消化主力

　　不可否認，今年一季度以來市場的銷售非常火爆，深圳的剛性需求非常大。深圳剛性需求體現在哪？深圳市房地産研究中心副主任王鋒分析，主要體現在住房自有率比較低。根據國家統計局和發改委的統計，深圳的住房自有率是最低的，只有33%。這樣的住房自有率代表什麼含義呢？33%的人住自己的住房中，當然不排除他有多套住房進行投資和出租，但其他60%的人通過租賃，沒有自己的自有住房。通過房地産的産權登記進行統計。所以深圳的人口沒有自己的住房，通過租賃解決，比較低的住房自有率使得購買的動力比較強。

　　當然還有一個因素大家都能想到，有很多以前沒有買房的，客觀上認識到深圳2006年以後房地産已經不能買房的，因為沒買房的消費者、居民是中低收入的階層，這些人的購買力不足以到市場上購買商品房，2006年以後是市場大漲的階段，所以把自住購房客的信心壓抑起來。所以2、3年自住購房者消費的壓力和觀望積壓，使得房地産市場在這個階段是一個很強烈的釋放期，積壓了2、3年的剛性需求在這段時間釋放，這是深圳前四個月成交量大幅度增長的核心因素。

　　統計數據顯示，深圳儘管同比下降的幅度12%，但是跌幅逐漸在收窄，為什麼呢？去年深圳出現最大跌幅是11月左右，18%的跌幅，之後是16%、15%，13%，3月的跌幅是12%，跌幅逐漸收窄，跌幅收窄本身也是房價趨於見底的指標。從目前的價格水平來看，仍然在11000元／平方米的水平左右。

　　業內人士普遍認為，目前市場的購房主體是比較理性的，從一季度全市商品房的購房主體的比例來看，首次購房佔76%，二次購房佔15%，其他都是三次以上的購房。首次購房不象投資者，他們是最有力的剛性需求，對價格也有很高的敏感度。

　　至於第二季度以後市場的走向，王鋒認為，對於新房銷售量仍然保持較大幅度的增長，而價格應該保持波動性的調整，不是單向下跌或者單向向上，因為當前還是以自住型為主。

　　結構：將出現逆轉

　　春交會前後，深圳一共將有超過3000套新增供應量開閘入市。尤其值得我們關注的是，中大戶型佔據了2／3左右的絕對優勢。業內人士分析認為，大戶型的集中放量將給換房者帶來眾多的選擇空間，深圳或將從4月份開始步入換房高峰期。業內人士分析，深圳的供需關係現在已經打破，適合大眾消費的中低檔樓盤已經不多，而現在高檔盤反而佔據了市場很大比例。按照目前的情況來看，一旦需求爆發，深圳樓市的價格將迅速推高。

　　由於一季度存量的消化，一些片區出現局部結構性供應不足，價格上也出現了上調現象，導致一部分置業者期待在五一春交會後再做選擇。但我們也要關注其中的一些關鍵變化，就是結構變化的問題。值得我們注意的是，在所有即將開盤項目中，大戶型佔據了絕對主力。其中，90平方米-180平方米的大戶型有12個，新增供應量超過2900套，不少項目均是120平方米以上大戶型。此外，180平方米以上戶型也佔據了不小的比例。其中，中信紅樹灣、深業紫麟山和振業城二期一共將提供100套別墅單位。有業內人士指出，在此背景下，換房入市者還將進一步增加。

　　全市前4個月成交熱點區域主要集中在寶安、龍崗以及南山，隨著寶安供應量的萎縮，片區置業熱度將部分轉移到龍崗和南山區。

　　4月環比成交量有所縮減、銷售速度有所放緩，預計5月整體格局不會有太大變化，但伴隨著南山、龍崗部分新盤的陸續推出以及春交會期間促銷活動推動，部分首次置業及有換房需求的自住客戶將藉此輪促銷期間入市，成交量可能在4月基礎上有所提升。

　　升級：換房高峰期出現

　　儘管前四個月深圳樓市開始呈現強勁的回暖跡象，一、二手樓成交量雙雙大幅上升。不過，這四個月內，深圳的新開盤項目卻屈指可數，絕大部分項目均在消化存量單位。記者粗略調查後發現，春交會前後，我市一共將有24個項目、總量超過5000套的新房源集中入市，創今年以來的首個樓市供應高峰。龍崗和南山將成為推量主力，分別將有11個和7個項目推出，其中，僅龍崗中心城就有6個項目即將面市，是供應熱點片區。

　　從星彥地産CRM客戶管理系統信息看，深圳當前購買力較為堅實，需求明顯抬頭，除了剛性需求外，改善性需求也在釋放，同時，也有一些投資者開始加入置業大軍，主要是為了家庭財産的保值增值，開發商見好就收，置業者見漲就追，房價重回上升渠道。”如果價格下降到位，自住客將快速入市，隨後投資客跟進，市場才有可能重新火爆。中原地産深港研究中心總監張偉認為，自住客大量入市消耗殆盡後，才有可能帶動投資客的跟進，房價重新按照買方市場規律運行。

　　據研究報告顯示，從今年3月開始，我市新樓成交産品連續以中大戶型物業為主。“目前，市場成交主力開始向改善型需求轉移。”書香門第投資發展有限公司運營總監王永勝表示。“2月之前的購房主力還是以首次置業者為主，3月份首次置業者與換房者的比例基本持平，進入4月以後，換房者的比例將大幅增加。與此同時，還將有部分投資客入市。”上述業內人士稱。不過，深圳市陶華實業有限公司副總經理洗峰提醒消費者，由於樓市存量和新增量均不小，對置業者而言有很大的挑選空間，即使是換房，也有很多機會挑選到高性價比單位，謹慎入市是上策。

　　外銷：有望大幅提升

　　廣東省政府在今年3月3日出臺了《關於促進我省房地産市場平穩健康發展的若干意見》第十二條規定：港澳臺居民在廣東省境內買房，執行內地居民同等政策。這意味著廣東將取消自2006年開始實施的港澳臺居民只能購買一套房的“限外令”。

　　深圳市國土資源與房産管理局相關負責人證實，從4月23日開始，各區文件批轉工作已經結束，針對港澳臺人士的購房限制取消。港人在深圳置業一直是傳統，也是深圳樓市重要的組成部分。

　　公開數據顯示，港人內地置業的單位數量，最低約為2001年的16800至17900個，其後數字每年上升，至2007年約為22700至23700個。2008年，受到房地産市場低迷和“限外令”的影響，港人在內地置業減少。

　　置業國際數據顯示，2008年港人投資內地房地産單位數量約1.6萬個，比2007年下跌30%。“限外令”放開，實際上是給深圳樓市帶來了一波新的購房需求。大部分專家認為，“限外令”的放開肯定可以放大深圳樓市的成交量。也有業務內人士表示憂慮，擔心解禁後樓價會重回上升通道。

　　置業國際董事羅志聰分析，吸引港人到深圳購房的因素：一是深港融合的趨勢，大珠三角將成為亞洲大都會，深圳房價顯得吸引。二是深圳房價已大幅回落30%了。三是大量港人在深圳工作、創業及投資，已經是不可否認的了，非常多的。4、外圍不明朗、人民幣資産有吸引力。

　　香港人本身就喜歡投資，他們原來的構想是提供穩健的6%的回報率。説明，深圳的樓市對香港來説是一個比較大的吸引力。

　　投資：港人購買力增長明顯

　　限外令的鬆動對香港在內地購房的需求有很大的釋放，也會帶動潛在的需求，這意味著深圳樓市的投資大門再度向他們打開。“限外令”放開是否能帶來深圳購房需求的釋放，推動房價再度上漲等問題引發了各方關注和猜測。

　　在地方細則出臺後，境外人士的購房需求將真正釋放出來，特別是在港人一向比較青睞的後海、羅湖口岸、福田口岸等片區，置業需求應該會有較大幅度增長。深圳中原地産總經理李耀智表示，深圳目前住宅的外銷比例為6%至8%，其中港人佔90%。現在港人在深圳的看房量已有所增加，“限外令”解禁後，成交量肯定會上升。目前，港人到中原地産各鋪面諮詢的人數明顯上升。置業國際董事總經理姜樹榮分析，根據置業國際的推算，“限外令”解禁後，2009年港人在深置業將比2008年上漲23%，購買數量將達到8600套，面積也將超過80萬平方米。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，取消“限外令”在一定程度上可以促進成交量上升，但是更多的還是取決於香港樓市的變化，如果香港房子價格趨高，會有很多港人來深圳買房，但是如果香港的房子也在跌，深圳樓市就沒有太大的吸引力。

　　從歷史看，港人置業最高峰時佔深圳房地産成交量的10%至20%，“限外令”後下降到3%至4%，估計“限外令”取消後會上升到7%至8%。“這麼小的比例並不會推高房價。”姜樹榮認為，今年“限外令”解除之後，來深置業的港人多以自用為目的，4成為來深創業或者工作，4成是為度假和養老等，純粹投資僅佔2成。

　　觀點

　　地産專家新銳觀點

　　爭鳴09春交會

　　土地篇

　　土地之惑：

　　投資減少供需緊張

　　發言人：深圳市房地産研究中心副主任王鋒

　　言論出處：“後危機時代的房地産趨勢和抉擇”論壇

　　從房地産投資的情況來看，應該説深圳在一季度下降幅度比較大，投資形勢比其他城市更為嚴峻。房地産投資在大幅度下降。我們對歷年的指標分析了一下，深圳在近幾年的房地産投資增長只有2006年全年9%的增長，2007、2008齣現負增長不過幅度比較小是1%左右，2009年出現23%的大幅度下降。同時我們的住宅投資也出現大幅度下降，達到32%。

　　另一方面，新開工、竣工面積下降比較大，待建工程增加。深圳在一季度看，我們新開工下降50%、新竣工下降60%，新開工、新竣工少，待建積壓多，很多都是斷斷續續的建設過程，積壓的項目比較多。供應的形勢不太好，對當前宏觀經濟的促進也有影響。

　　土地之變：

　　改善供應策略

　　發言人：深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任 宋丁

　　出處：“後危機時代的房地産趨勢和抉擇”論壇

　　在這個後危機時代，土地市場也面臨著幾大抉擇。首先，需要思考的是如何改善土地供應策略調控土地與房地産的關係。每年土地供應量由政府決定，行政導向沒有辦法應對房地産變化，2007年政府大量批地，2007年10月以後深圳出現連續10個月沒有土地出讓，這個會帶來供需失衡，在房地産的後危機時代，對調控土地的策略也許有必要進行修改和調整，最大限度減少房地産一級市場大起大落，以保證房地産市場平穩發展。

　　市場走向篇

　　看市之憂：

　　調整尚未到底

　　發言人：深圳大學國際金融研究所教授國世平

　　言論出處：“共贏平衡下的持續發展——2009地産新格局”論壇

　　我們看房地産一定要看整個經濟的增長情況，如果脫離了經濟的發展，房地産脫離經濟單獨發展的可能性我認為基本上為零。現在我們對經濟形勢的判斷中國經濟的調整還是U字型的左邊，還沒有到底部。而房地産總體是上升，但總體上升的過程中一定有一個下降。房地産和股票一樣，股票跌久了，大幅度跌一定會反彈，房地産也如此，不可能沒有反彈。所以我認為最近地産的看法是反彈行情，我們知道地産的反彈和股票的反彈不一樣，地産反彈時間要長于股票的反彈時間，在跌勢持久的情況下，現在正是房地産出現的反彈行情。而等到需求籌碼消化完畢有可能出現急劇下挫，因為沒有後續的籌碼。我們知道深圳房價跌到今天，有一部分房子跌到人們的有支付力的需求，才有可能有這批人消化。

　　看市之喜：

　　已全面復蘇

　　發言人：地産思想者論壇秘書長青忠貴

　　言論出處：“地産前沿論壇”

　　首先針對目前的市場來説，應該説現在的市場已經走出了衰退，開始了全面復蘇。為什麼這樣説呢？從去年9月份第一次銀行降息，一直到後來一系列相關政策出臺，深圳房地産市場成交量從11月份開始明顯回升，12月份創造了一個高點，我記得12月份一個月的新房成交量佔到全年的20%。

　　2009年的1月份-5月份，市場比較旺，到處都是買房子的。市場回暖已經成為現實。但是這個房價和2007年相比還是處於一個低位，這也是導致成交活躍的原因。深圳的房地産復蘇在現在是一個現實。目前市場的成交火爆情況對雙方都有好處。這個價格運行到比較低的位置對大家是雙贏。如果房價上升的話，會導致雙輸的狀況。

責編：陳平麗