上海樓市"小陽春"之後失去方向

　　自2009年2月份開始，上海等許多城市住宅市場復蘇，並在3月份迎來了供需兩旺的“小陽春”。根據“易居中國CRIC”系統的數據顯示，2009年3月，上海一手商品住宅新增供應126.6萬平方米，為1月份的3倍，並回升至2008年3月的水平。而3月商品住宅成交達153.8萬平方米，高出2008年同期50％，與2007年樓市旺盛時期的水平相當。而高檔住宅的成交也有回升，據CBRE研究部對25000元／平方米以上的高檔住宅成交的統計，2009年一季度高檔住宅的成交量高出2008年一季度40％。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發商降價行為明顯減少，定價趨於平穩，甚至部分樓盤悄然提價。

　　曾有業內專家稱，如果一季度“小陽春”的態勢在二季度得以繼續延續，那麼，樓市全面回暖的趨勢基本可以成立。當下樓市的表現關係到下半年的趨勢，幾乎所有業內人士都在關注“小陽春”後的樓市走勢。

　　世邦魏理仕日前發佈了“小陽春後上海樓市怎麼走”的房地産市場調研。該調研分析，住宅市場之所以在2009年二三月份出現明顯復蘇，主要是因為在買賣雙方僵持了半年多以後，從2008年下半年開始，迫於開發商的現金流壓力和經濟預期的變壞，越來越多的樓盤加入降價促銷的陣營；降價幅度從最初5％－10％不斷擴大，至2008年底到今年初，一些樓盤的降價幅度達到了20％－30％左右，市場成交最終在這個價格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求釋放；另外，中央政府放鬆銀根以及商業銀行對於住宅抵押按揭業務的爭奪成為樓市成交得以迅速回升的助推劑；除了信貸方面的支持，在2008年第四季度，中央政府和地方政府還出臺了一系列的刺激住宅市場成交的利好措施，例如降低契稅、暫免徵收印花稅和土地增值稅，將免徵營業稅的條件從持有物業超過5年縮短為兩年等等。這些利好措施的效果也在年初的成交反彈中得以釋放。

　　儘管“小陽春”的蓬勃勢頭令人欣喜，開發商亦蠢蠢欲動意圖就勢提價，但世邦魏理仕認為，就此判斷樓市全面回暖，房價拐頭一路向上為時尚早。不論從政策維度還是市場維度來考量，2009年上海住宅市場將在政府、開發商和購房者三方的博弈和默契中維持一種相對穩定的局面，其價格最有可能出現的是高不成、低不就的“維穩”行情。因為政府出臺的利好政策意圖明確，就是通過鼓勵自住需求來激活住宅市場，而對於投資性需求則並未改變先前的限制基調。樓市利好政策的潛臺詞是穩定，而失去了投資性需求的推波助瀾，房價就失去了快速上漲的導火索。

　　另外，通過2008年一年的互相博弈，購房者、開發商和政府三方之間都對彼此的底線有所了解，這也降低了市場再次大起大落的可能性。在這一輪的住宅成交反彈之中，反彈幅度最大的是單價在10000元／平方米至20000元／平方米之間的物業，這一價格段正是商品住宅自住、改善需求的主力價格段。自住需求為絕對主力的反彈性質決定了價格如果上漲過快，接近或達到調整前的水平，部分購房者會因為超出預算而延遲購房行為，而不像投資型需求那樣購買行為更多取決於房價繼續上漲的預期。再有，2008年從買賣雙方僵持到開發商被迫降價的演變過程讓購房者愈加明白了自身在這場博弈中的力量和房價沒有只漲不跌的神話，從而使購房者能夠更加理性地實施購買行為，開發商通過種種銷售策略讓購房者接受漲價變得比以往更加困難。

　　21世紀不動産從整體市場判斷，此輪房地産調控以來樓市最壞的時期已經過去，如果2009年樓市要實現真正的恢復性增長，5月房價必須有一次下跌。

　　4月以來，全國重點城市成交量增幅已經放緩，3月份爆炸性增長的勢頭不復存在。不過，雖然環比增幅放緩，但依然保持一定的同比增幅，而且成交價格多有微漲。21世紀不動産高級分析師孟奇認為，以首次置業為主、投資置業為輔的住房需求，經過一季度的集中釋放，已消化相當大一部分，成交量逐步放緩是樓市正常表現。樓市成交量正處於上衝乏力、可能掉頭下滑的曲線中，如果開發商此時再漲價，實際上是加大了上衝的阻力，同時也助推成交量下滑。“五一”以後的一個多月，是傳統的銷售旺季。去年濃重的觀望情緒顛覆了這一傳統，但今年5月、6月，將有望區別於去年，關鍵是開發商必須適應市場形勢的需要，降價而不是漲價。盲目押賭剛性需求將支撐房價全面回暖的行為，無異於殺雞取卵，漲價所得的一些盈利最終也會被損傷的市場所報復。5月是觀察全年樓市運行情況的重要時間窗。如果5月形成了成交量的阻遏，則會對下半年的市場表現産生陰影，從而影響全年的交易量。反之，如果5月成交量維持同比增長，環比下滑較小甚至增長，則有利於6月的平穩過渡，併為下半年增幅的穩定奠定良好基礎。

責編：王玉飛