五月樓市未現開門紅 房價上漲成交量應聲而跌

　　5月傳統樓市旺季的開啟，源於“五一”小長假。受到前期樓市成交回暖“支持”，無論是開發商還是個體房東，紛紛選擇提高價格來應對。然而市場對此反映非常迅速，伴隨價格上漲，成交量直線下降。從“五一”期間的市場表現來看，一、二手房的成交情況並不理想。

　　一二手房假期成交都很遜色

　　“假日樓市-2009上海房地産春季展示會”于“五一”假日期間舉行。與之前的“上海之春房展會”相比，無論是參展商還是參觀民眾，都顯得非常熱烈。據主辦方提供的數據，4天以來參觀人數達到17萬人次。這一數據不僅高於去年的8萬人次，較2007年“假日樓市房展會”的11萬人還有增長。而展會成交金額達到19.2億元，成交面積13萬平方米，成交均價1.2萬元/平方米。

　　假日房展會的狀況，似乎為“紅五月”開了個好頭，其實不然。克爾瑞（中國）研究中心提供的數據顯示，2009年5月1日至3日期間，上海全市成交面積100374平方米，與4月1日至3日這幾天相比，環比跌幅為41.9%。今年“五一”小長假期間的市場情況，並未達到預期中的理想狀態。

　　與此同時，上海二手房市場的假期成交表現同樣差強人意。除了浦東新區之外，其他區域的帶看量在“五一”期間普遍下降。上海中原長寧區高級區域總監陳剛表示，與前一週相比，“五一”小長假期間的一週時間內，客戶帶看量環比跌了兩成左右。而上海中原地産寶山西片區區域總監勞瑞芳則表示，與4月初的清明小長假相比，“五一”的帶看量明顯少得多。

　　價格上漲，成交量應聲而跌

　　“房價漲了”，在記者詢問“五一”期間市場情況時，業內外人士對此一致表示。上海一家仲介機構負責人認為，二手房成交量下降的主要原因之一，便是房東漲價頻繁所致。上海中原地産提供的數據顯示，僅長寧區內各樓盤的價格，與年初時相比便普遍上漲了10%。

　　二手樓價的上漲還表現在議價空間的縮減。美聯物業黃浦區新昌城分行高級營業經理劉洪佳表示，3月份該區域內二手房的議價空間在6%-7%，4月份已減少至3%；而在動遷需求一度集中釋放的楊浦區，4月份的議價空間已從3月份的4%下跌至2%。

　　新推樓盤同樣出現價格上漲。“假日樓市房展會”上，一幹許久未露面的房企紛紛“現身”，顯示出對於此次房展會的熱忱。不少樓盤或恢復促銷之前的價格水準，或在原價基礎上實行小幅調整，均有程度不一的價格上漲。如萬科此次參展的寶山區琥珀郡園項目，根據銷售人員的報價，初步定價為11000元/平方米的毛坯房。而在此之前，坊間消息卻是以精裝修形式出讓。

　　“還是為了看市場反應吧。”一家大型房企負責人告訴記者。根據所定策略，該企業的新推項目每平方米上漲了1000元單價。“不會幅度太大，但看到前期市場好，肯定會調整一下。”

　　但是市場反應卻並不如賣方意。隨著價格的持續上漲，買方重新歸於觀望狀態。5月初，中原地産寶山區各家分行的平均帶看量與4月初相比下降15%，與此同時，交易時間也開始延長。“4月份一套物業的平均成交時間為3至5天，但現在需要一週或更長時間。”寶山區一家仲介機構的業務員表示。

　　在搜房網所做的調查中，認為上海房價“看跌”的人數逾六成，22.6%的調查者認為保持穩定，僅有約近14%的“看漲”。調查還顯示，關於此次房展會，57.3%的網友對價格走勢表示關心，而對於“折扣優惠”這一選項表示興趣的，則佔比26.3%。

　　開發商對未來走勢意見不一

　　針對今年下半年的市場預判，開發商被劃分為“樂觀”與“謹慎”兩大陣營。在上海擁有開發項目的一家外地房企負責人認為，上海住宅土地供應短缺，假使按照3月份的成交勢頭，9個月內便可消化完市場存貨。在這種情況下，價格勢必會産生上漲趨勢。

　　可能正是基於這種觀點，金地集團剛剛以5.6億元價格力排群雄，獲取上海青浦區一住宅用地。其上海公司總經理趙漢忠表示，前一輪的市場回暖預示著樓市“冬天”已經過去，且今年還有進一步在上海拿地的打算。招商地産相關負責人表示了相同觀點，認為“如果有機會，會在上海繼續拿地”。而土地市場的轉暖，自然是對住宅市場回升的“反應”。

　　但也有人持不同見解。上海本地一位開發商便向記者抱怨“銷售壓力很大”，從房展會現場看不出後市的樂觀趨勢。另一位重點佈局在長三角區域的開發商則認為，現在還看不出對於市場可持續性漲價的支持，對於未來市場情況盲目樂觀判斷的結果，可能會再度抑制市場購買慾望的釋放。另一位上海本地開發商也坦率表示，“目前的市場需求以剛性為主，一旦房價發生透支，便會重新抑制這部分需求的釋放。對此，開發商不能太過於盲目樂觀了。”

責編：谷立亞