商品房開發資本金"鬆綁" 門檻降低房貸風險可控

　　國務院總理溫家寶4月29日主持召開國務院常務會議，決定調整11類固定資産投資項目資本金比例，其中包括商品住房。

　　這是2004年以來，房地産開發商項目資本金比例35%的“大限”首次出現鬆動。在分析人士看來，這一變動釋放出信貸政策調整的信號，對房地産開發投資及商品房供應的增加都有積極意義。

　　開發項目資本金比例降低

　　2004年9月，銀監會頒布的《商業銀行房地産貸款風險管理指引》第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地産開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。

　　這一比例限定至今，5年未動。其間，在2006年8月，隨著樓市持續高溫，為防範金融風險，銀監會還再次公開發佈《關於進一步加強房地産信貸管理的通知》，重申嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地産開發企業發放貸款。

　　在房地産這一資金高度依賴的行業，很多開發商幾乎視銀行貸款為“生命線”。尤其是經歷了2007年的飛漲和2008年的低迷之後，開發商愈加明白“手中有錢”才能做到“心中不慌”。而在政府這邊，作為宏觀調整的手段之一，項目資本金比例的控制一直是遏制樓市過熱的關鍵“按鈕”之一。

　　2008年底，中國人民銀行和銀監會聯合發佈的《廉租住房建設貸款管理辦法》，將企業建設廉租房貸款利率在基準利率水平上下浮一成，並將其資本金率下調至20%，但不涉及商品住房。

　　此次國務院常務會議雖然只是作出相關決定，具體調整幅度並未公佈，但已引起市場足夠遐想。易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現在調整資本金比例，一方面是國家“保增長”統一部署的需要，另一方面目前樓市處於調整期，房地産開發貸款政策應相應放鬆，這是很合理的。

　　“信號意義”大於“實質意義”

　　國家統計局發佈的數據顯示，今年1至3月，全國完成房地産開發投資4880億元，同比增長4.1%，但比去年同期回落28.2個百分點。其中，佔房地産開發投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個百分點。與此相關的數據是：一季度全國房地産開發企業完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%；完成土地開發面積5223萬平方米，同比下降11.3%。

　　投資回落的背後，是不少開發商遭遇的資金危機。上海資深房地産專業律師羅建榮説，一方面，2008年市場的低迷對房地産企業帶來的資金壓力還是相當大的，尤其是一些中小開發商，不得不“拆東墻補西墻”，一些房地産投資公司甚至出現了“主動違約”的情況：由於地價偏高，資金不足，不惜放棄幾千萬元的保證金也要退出投標。另一方面，一季度至今市場形勢好轉，存量房消化速度加快，供應不足的問題也隨即顯露出來。

　　羅建榮説，去年年底“國六條”明確提出“開展房地産信託投資基金試點”，到現在調整商品房開發項目資本金比例，這些政策動向都傳遞出信貸有所鬆綁的“信號”。上海市人大代表、上海望源房地産開發有限公司董事長季寶紅説，不少開發商通過一季度的銷售已經回籠了一部分資金，這次信貸政策有所鬆動，相信對房地産投資會有推進作用。

　　不過，季寶紅還認為，由於大的房産開發商自有資金比較充分，銀行授信額度很高，資金問題相對較好；而中小開發商的貸款依然較緊縮，所以對他們來説，此次資本金比例調整的“信號意義”大於“實質意義”。

　　門檻降低房貸風險仍可控

　　有人士擔心，項目資本金比例下調，固然解了房企資金之渴，但會不會放大銀行貸款風險？

　　儘管一季度信貸巨量增長，但很多商業銀行的房地産開發貸款所佔比例持續萎縮。上海銀監局提供的數據表明，3月末，上海銀行業金融機構房地産貸款餘額為6149億元，比上月增加79.65億元；其中地産開發貸款當月增加46.8億元，同比多增61億元。但房産開發貸款繼續回落，餘額較上月減少3.3億元，同比多減22.4億元。

　　同時，房地産貸款質量也呈現平穩可控態勢。3月末，上海銀行業金融機構房地産不良貸款餘額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個百分點，低於同期銀行業機構總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地産開發貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個百分點。

　　交通銀行首席經濟學家連平表示，房地産開發貸款持續萎縮不利於宏觀經濟回暖，降低商品住宅資本金比例有利於“保增長”。它對商業銀行的信貸風險確實會産生一定的影響，但幅度不會大。持續監測表明，房貸質量總體比較平穩，風險總體可控，商業銀行可根據不同房地産開發企業的資質、信用狀況，具體把握。

責編：金文建