萬科董秘：房地産調整尚未結束 “漲價”説不成立

　　萬科2009年一季報一亮相，便引起了市場的極大關注，各種推測和判斷接踵而至。

　　近日，《證券日報》記者就市場關注的“漲價和降薪”之説以及公司未來的發展問題對萬科董秘譚華傑先生進行了採訪。

　　降薪與漲價之説均不成立

　　《證券日報》：今年一季度萬科“支付給職工以及為職工支付的現金”約3.85億元,去年同期約6.28億元,同比減少了38.69%。這樣看來，公司確有降薪？是針對哪類員工？

　　譚華傑：公司一季度“支付給職工以及為職工支付的現金”項目的變化主要是由於2008年公司年終獎總金額較2007年發生變化引起，其中還包括了萬科高管層集體放棄年終獎的影響。所謂“降薪”的説法並不成立。

　　《證券日報》：中原地産研究中心根據萬科公開數據統計，萬科今年3月銷售均價為8528元/平米，環比上漲13%，因此認定萬科3月售價有上調，公司認同這個數據嗎？

　　譚華傑：位置和産品類型對住宅價格都有很大的影響，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同類型的住房在價格上都存在很大差異。

　　在某一月內，公司的銷售均價可能受到各地市場項目結構、所推房源在戶型、小區內所處位置以及景觀等多方面偶然因素的較大影響。

　　因此單月銷售均價對於評估房地産整體價格水平的參考價值不高。萬科項目在成交均價上所顯示的價格差異，是由於3月所推房源的項目結構特點所致，事實上並不存在“漲價”一説。

　　斷言調整結束還為時過早

　　《證券日報》：根據萬科2009年一季報,萬科銷售面積達152.5萬平方米,銷售額122.2億元,分別同比增長32.1%和27.7%，凈利潤7.7億元,同比增長7.1%。這是否預示著萬科已經度過最為艱難的時候，在2009年公司還將注意防範哪些風險？

　　譚華傑：一季度的銷售增長受益於市場成交的回升。自去年年底以來，部分地區的房地産成交量出現回升，並在今年一季度演變為較為普遍的情況。這一現象的出現，主要是因為前期信貸、稅收等方面的政策優惠降低了居民自住購房的成本，且房地産市場已經調整較長時期，累積大量自住需求；另一方面，也因為房地産開發商著力開發適銷對路的産品並積極促銷，促進了市場成交的活躍。

　　這一現象的後續發展，仍然需要保持進一步的觀察，目前斷言調整階段已經結束還為時尚早。作為企業，萬科將繼續堅持穩健經營的原則，繼續遵循市場化的定價策略，積極促進銷售。

　　《證券日報》：萬科在2008年年報中公佈可能出現虧損的13個項目，計提減值準備達12.3億元，但其中南京金域緹香項目跌價準備金額由6359萬元調整到4957萬元，為什麼原本預計會虧損的項目現在減少了計提？

　　譚華傑：2008年年報中計提減值準備的項目，是萬科根據08年底時的市場狀況，在對所有項目進行全面審視和評估的基礎上，按照客觀和謹慎的會計原則計提的。

　　在報告期末的時點上，公司認為計提金額是充分的，合理的。

　　今年一季度以來，市場銷售出現回升，住宅價格也趨於穩定，年初計提了減值準備的13個項目中，南京金域緹香的實際銷售明顯好于預期，根據一季度末的評估結果，萬科將該項目跌價準備金額由6359萬元調整到4957萬元。未來隨著市場的變化，公司會對項目的減值情況予以持續的審視和評估。

　　資金充裕為拿地提供良機

　　《證券日報》：公司在存貨方面採取控制，公司此舉的目的是什麼？2009年下半年還會有拿地的打算嗎？

　　譚華傑：2008年面對市場的調整，萬科將控制存貨規模作為最重要的工作之一，在存貨管理上公司堅持“量出為入”的原則，使項目開發與産品銷售的節奏相匹配，這些措施在確保公司經營穩健方面起到了良好的效果，有利於應對市場風險，也增加了在行業調整中的靈活性。

　　短期內市場依然存在一定不確定性，公司會繼續保持穩健經營，在項目開發中精挑細選，把握機會。截至一季度末，公司持有現金269.2億元。充裕的流動性給公司在市場調整中獲取優質項目資源提供了良好的機會。

　　《證券日報》：面對目前的市場環境，公司的營銷方法會産生怎樣的變化？比如説營銷模式？廣告投入方式或者促銷方式？

　　譚華傑：2009年萬科希望在營銷方式上做出一些創新，這些創新主要體現為加強對目標客戶的生活方式、工作狀態、家庭結構、交際圈甚至是消費習慣的研究，找到精準的營銷渠道，提高營銷的效率，降低有關的費用。

責編：金文建