牛刀：“房企收益不足5%”不能否認開發商暴利

　　從報表上看，上市公司凈資産收益率確實不高，尤其是把十家上市公司綜合在一起來平均一下，不僅不高，也不科學，更不能説明問題。這十年，幾乎所有的房地産上市公司都在進行規模擴張，資産增長速度比其他産業平均起來要快近10倍甚至幾十倍。只有透過資産的爆髮式增長，才能發現中國的上市房企，利潤是多麼驚人，上富豪榜是多麼容易。

　　中國的開發商和國外的開發商不同，自身沒有什麼實體，而且大多數開發企業不持有物業，簡單地理解，中國的開發企業還處於産業的初級階段，即土地運營商階段，打個不恰當的比喻，就像貿易公司的皮包階段，最大的資源是和地方政府及銀行的關係，最大的手段是在土地儲備上的不正當競爭。這樣的産業，資産擴張如此迅猛，排除暴利，不可能再找到其他原因。

　　那麼，為什麼開發商用凈資産收益率來刺激公眾的眼球，從而否認暴利呢？一個最重要的原因是公眾不太能發現中國開發商暴利的本質特徵，即金融杠桿和土地壟斷的結合。這是具有中國特色的土地管理體製造成的。在一些地方，招多少、拍多少，是由地方政府説了算，不是隨市場需求來交易的，這種體制是開發商暴利産生的最大原因。

　　房企利用銀行杠桿實現暴利經過了兩個階段，前十年是空手套白狼的階段，潘石屹、馮侖的第一桶金都是這麼來的。後十年，是可約束放大資産階段，表現為以少量資金撬動銀行鉅額貸款。這個階段的開始，是用一點公關費，從政府手裏拿到土地證再用土地證進行兩倍以上的價值評估，然後用評估後的價值去銀行貸款，再用貸款的錢償還一部分土地費，然後，設計商、建築商墊資設計開發。後一階段，因為資本流動性充足，把開發商的門檻略有抬高，基本上要求開發商自有資金達到35%，實際上沒有達到，銀行的杠桿效應照樣在五至八倍。現在，流動性稍微緊張一點，政府又把開發商的門檻降低了。

　　馮侖所講的“10年平均凈資産收益率達不到5%”，指的正是後10年。可以説，後十年正是中國房地産業資産增長最快的十年，這種非正常的增長速度最大的弊端是破壞了社會運行的規則，掠奪了社會財富，是經濟衰退和兩極分化的焦點所在。但是，為什麼馮侖拿資産收益率來説事呢？就算房價飛漲的2007年，地産上市公司的凈資産收益率也是基本持平，有網友問：用幾年前拿的地做房，比以前貴幾倍賣房，可地産上市公司凈資産收益率基本持平錢去哪兒了？隱瞞私分還是利益輸送？地産上市公司拿股民的錢豪賭，賭贏了錢不見了，賭輸了百姓買單，還邊賭邊抽水。要查清麵粉為何貴過麵包，查查參與的實權人士就OK了。

　　高管隱性分賬、股東利益輸送、後期土地成本過高是賬面凈資産收益率較低的主要原因。因此，不能排除房地産業暴利，否則，就無法解釋在土地壟斷和銀行杠桿作用下的資産爆髮式增長的行為。説地産上市公司10年凈資産收益率不足5%，只是地産暴利的謊言，而且一捅就破。

　　□牛刀(知名房地産專家)

責編：金文建