葉檀:房價保持穩定 並購重組是大戲

　　中國社科院4月23日在京發佈了《房地産藍皮書：中國房地産發展報告》，指出中國房地産短期內成交量上升的同時，價格調整將持續。

　　政策調整是房地産小陽春的前提。為落實增投資、擴內需、保增長的宏觀經濟目標，國家對房地産市場的調控政策進行調整，包括降低房地産企業融資成本，減輕購房者負擔，刺激消費等。從一季度的房地産成交量和國企贏利分類來看，房地産與汽車仍然是我國消費領域的重頭戲。

　　但房地産的結構調整在繼續，如果經濟緊縮，房地産小陽春很難變成大陽春。我國房地産的大戲不在小陽春，而在並購重組。

　　藍皮書表示，我國房地産企業面臨優勝劣汰。2008年受開發信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地産企業資金週轉困難，部分中小企業面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年國內房地産企業將迎來重組高峰，特別是未能成功上市的企業並購重組將會增加。一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的開發商將從債券市場和信託市場尋求支持，實力較小的開發商不得已通過降價換取銷售資金回籠，企業自救和整合力度將決定自身的命運。

　　房地産小陽春遮蔽了並購時代到來的事實，並購重組才是房地産市場的大戲，決定了今後兩三年中國房地産市場的格局。

　　房地産要健康發展，關鍵因素有二：一是建立規範的土地市場；二是加快房地産企業的並購重組，建立優勝劣汰的市場競爭模式。並購重組被賦予促使房地産健康發展的重任。

　　政策導向業已十分清楚。我國房地産政策雖然五花八門，風向標莫過於地根與銀根“兩根”。由於房地産市場的高價閒置地與庫存房形成尖銳矛盾，一季度國土資源部核減建設用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”。不僅如此，國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”進行調研，摸底土地二級市場閒置土地數量，為建立規範的“土地流轉二級市場”提供基礎數據。

　　要提高土地二級市場的效率，目前使用權人之間股權交易的模式不應該被摒棄，反而應該發揚光大。通過市場主體之間的股權互換或者土地出讓，不僅可以實現土地的市場定價，還能完成房地産重組並購之中的關鍵步驟，即房地産企業並購重組之前，首先在土地二級市場形成並購重組格局。

　　中國的房地産市場將經歷大浪淘沙的篩選期，選擇工作由銀行主導。

　　3月18日，央行與銀監會聯手發佈《關於進一步加強信貸結構調整的指導意見》，其中明確指出，進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實力、有信譽的房地産開發企業兼併重組有關企業或項目的融資支持和配套金融服務等。此舉強化了去年12月國務院發佈的促進房地産市場健康發展的“國十三條”中的信貸力度。

　　這是政府並購重整産業的思路在房地産領域的進一步強化。2008年12月9日，銀監會公佈了《商業銀行並購貸款風險管理指引》，時隔12年之後，並購貸款重新開閘。各機構為爭搶優質客戶，開始跑馬圈地。十幾天后，上海聯合産權交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開展商業銀行並購貸款合作協議》。不到一個月，2009年1月6日，工行北京分行、北京首創股份有限公司和北京産權交易所就在京舉行三方關於並購貸款合作框架協議的簽字儀式。國內已經有了1萬億左右的並購交易，規模還將呈幾何級數擴大。

　　優質的大型房地産企業已經獲得融資支持。3月，中國農業銀行分別授信香港瑞安集團和世貿集團130億元和150億元；SOHO中國獲得中國銀行北京市分行各類授信和融資金額共計100億元；綠城集團也于近期獲得200億元授信額度。不僅如此，事實上在房地産受到調控的危急關頭，大型房地産商還是能夠通過股權與債權融資獲得所需資金，雖然成本有所提高。

　　經過此輪房地産市場低迷的陣痛期，兩三年後中國樓市格局將逐漸明晰。大型房地産商通過並購中小房地産企業項目，甚至直接並購中小房企，改變房地産市場生態，通過並購還能消化庫存積壓房。可以預見，在庫存房大部分得到消化之前，兩三年內新房開工速度還會下降。有關方面無法再忍受數萬家房地産企業各霸一方，無法形成統一的行業規則、令行不能禁止的現象。

　　政府給予優質開發商並購重組貸款向正確的方向邁進了一步，下一步是阻止地方政府干預商業銀行，不讓不該存活的企業在地方銀行的護佑下如魚得水；同時政府儘快將保障住房從紙面規劃落地，以免房地産業的洗牌再度遭遇嚴重的道德與輿論困境。

　　並購重組是未來很長時間中國企業界的大戲，國資委推出資産管理平臺，央企數量進一步減少，央企如此，房地産市場能置身事外嗎？

責編：谷立亞