限價房竟成“限質房”“調節器”遭遇新困局

　　4月8日，廣州市民薛志英和保利西子灣的開發商對簿公堂。作為全國第一個限價房項目———廣州保利西子灣的一名普通業主，薛志英在收樓時發現，自己期待已久的限價房存在諸多質量問題，變成了“限質房”，因此她拒絕收樓並通過法律訴訟向開發商索賠。而像薛志英這樣拒絕收樓的業主還有一百多位。

　　曾在樓價飆升時贏得市民一片掌聲的限價房，如今遭遇諸多尷尬。限價房究竟走入了怎樣的困境？這個“調節器”是否應該功成身退？

　　限價房身陷“質量門”

　　保利西子灣位於廣州市金沙洲，2008年初首期推出了843套限價房，而申請購買者卻達到了8426人，申購比例接近10：1，其受歡迎程度可見一斑。薛志英通過搖珠幸運地購買了其中一套限價房，從此她就開始憧憬著歡天喜地的收樓場景。

　　2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而薛志英卻怎麼也開心不起來。因為她的新房存在諸多問題，甚至馬桶還被人使用過。為此她拒絕收樓。而這一天至少有約兩百戶業主拒絕收樓。

　　保利西子灣1棟業主吳燕回憶説“第一次看房就發現墻壁漏水，墻面上出現了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片，地板也出現浮皮，這讓我們很失望。而且當時保利西子灣也無法提供竣工驗收備案表，不具備交樓條件，因此我們拒絕收樓。”

　　在法庭上，保利地産律師則回應説，西子灣的交樓手續完善，具備交樓條件，也不存在延期交樓問題，依據是保利公司在2008年12月12日取得了一份白雲區質量監督部門出具的“質量監督意見書”，該份材料足以證明樓盤達到了交樓條件。

　　不過，一百多戶業主並不認同保利公司的説法。薛志英認為，開發商沒有按照合同約定的交樓時間，即2008年12月15日取得合法的樓盤驗收文件，同時房子還存在開裂、地板翹起等影響入住的質量問題，而且經過4個月的整改，仍有部分業主認為房子質量未達標。因此，保利公司應當承擔延遲交樓的違約責任並對此作出賠付。

　　據業主的委託律師、廣東格林律師事務所張旭鋒律師介紹，目前約有110戶業主進行訴訟，並有60多戶限價房業主要求仲裁。其主要訴求為：要求對房屋出現的質量問題進行整改、修繕，達到入住條件；要求保利賠償逾期交房違約金。

　　事實上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價房項目，售價只有4000元/平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業主拒收。這些業主認為房屋質量問題嚴重因此拒絕收樓，並正在進行維權。

　　制度缺陷開始浮出水面

　　“從表面來看，限價房質量問題是業主拒收的主要理由，而實際上深層次的原因卻在質量之外。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，“在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”

　　廣州房地産專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同也認為，質量問題是導致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價的下降。據悉，在2006年建設限價房的時候，廣州房價處於上漲態勢。2008年初，市民申購限價房時，廣州樓價仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時候，廣州房價回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元，限價房失去了價格優勢。面對失去價格優勢且5年內不得出租轉讓、5年後轉讓還要向政府補交土地收益價款的限價房，那些經濟能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質量問題成為糾紛的導火索。

　　事實上，限價房遭遇的問題還不只是棄購、拒收的問題。樓市低迷，原本熱銷的限價房也正被一些業主棄購，那麼賣不出去的限價房又該如何處理？拍賣出去的限價房用地又該如何處置？同時，已經出售的限價房也面臨如何進行後續管理的問題。比如廣州限價房限制5年內出租轉讓，但目前已經有一些限價房出租的消息發佈在焦點廣州房地産網保利西子灣業主論壇上。

　　面對限價房的困局，廣州市房管局房地産市場管理處處長陳大旺接受媒體採訪時表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，轉化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉化為商品房用地。此外，廣州還將擴大限價房申購對象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房。

　　限價房難以調控樓市

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價房肩負的任務太重，既要壓住飆升的房價，又要照顧夾心人群的住房，可以説是不堪重負。經過兩年來的實踐，現在看來，似乎限價房並不能讓‘夾心層’滿意，而且由於限價房供應規模小也難以調控樓市。”

　　“限價房遭遇這麼多尷尬有一定必然性，這與其制度設計相關。雖然政府稱限價房為商品房，但其實際操作卻帶有很強的計劃指令性。”滿堂紅地産研究部總監龍斌認為，限價房的價格是政府兩年前就已經訂好的，難以適應瞬息萬變的市場，尤其是當市場下行的時候，商品房供過於求，失去價格優勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄。

　　廣東省房地産協會會長蔡穗聲也認為，在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負責任的表現，但在當前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應該加大保障性住房建設，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設。而且政府保障群眾“居有其所”，不一定要讓其擁有産權。

　　“調控房價未必一定要使用限價房這個調控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價17350元/平方米調整至2008年12月均價10979元/平方米，完全是在市場的自發調節下實現的，並沒有受到限價房的影響。”深圳房地産研究中心副主任王鋒認為，限價房作為政府調節樓市的手段，儘管也起到了一定的作用，但當下，重要的是政府應該準確劃分政府職責和市場調節間的分界線。 （陳先鋒）

責編：谷立亞