樓價回落40%-50%? 應該只是美好願望

　　就在開發商高唱“樓市小陽春”的同時，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示：“由於我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面，我國城鎮房地産價格水平還有40%～50%的降價空間，谷底可能存在於兩年之後”。他的“降價論”再度在網上引起軒然大波。

　　曹建海的“降價論”很容易讓人想起幾年前易憲容博士 “上海房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%”的言論。雖然易憲容博士的“預言”被無情的現實粉碎了，但單憑這一點我們也不能斷定曹先生的話就不對。其實關於樓價的討論，已經超越了樓價本身，它成為某種社會情緒宣泄的渠道。樓價那麼貴，那麼多有急切需要的人買不起樓，這是個現實，樓價下降的時候，大家的怨言少點，但只要樓價一上升，就難免會有類似的言論出現，而且會很有市場。既然存在很多為發展商代言的“御用”專家，就允許有為老百姓代言的專家出現，即使他的話也許只是個美好願望，只要能讓老百姓“順番條氣”，也是它存在的理由。

　　之前易憲容談房價主要以所謂的“收入房價比”為依據，曹建海則以樓市的空置率為依據。從理論上來講，這都有一定道理。但中國的現實是，只要外來人口涌進大城市的趨勢一天不變，大城市的房子就是一種缺稀資源。樓價的上漲與經濟的增長呈現一個正相關的關係，以經濟為圓心螺旋式上升，當然並不完全同步，有時會“超增”，有時會“超跌”。

　　廣州樓價從2003年谷底的3888元/m2，增長到2008年的9399元/m2，是2003年的2.4倍。而同期廣州的GDP則從3466億，增長到8200億，也大約是2.4倍，同期城市居民人均可支配收入由15003元增加到25317元,大約是1.7倍。如果從收入的角度説，樓價是“超增”了，但如果按照目前樓價回調到8000元/m2的水平，則是2003年的2.1倍，與收入增幅差距大大縮小，如果考慮到2003年樓價有“超跌”的因素存在，那麼可以説樓價雖然有下跌空間，但幅度應該不太大了。

責編：程振宏