房貸糾紛案增幅明顯 遭遇金融寒流需警惕房貸風險

　　近來，受去年下半年全球金融風暴影響，房屋貸款中借款人逾期拖欠銀行貸款的現象增多，房貸糾紛案件增幅明顯。據統計，2008年9月至今年2月期間，北京市海淀區法院共受理房貸糾紛案件113件，通過對近期審理案件調研法官發現，導致此類案件糾紛主要有以下原因：

　　房貸審核欠嚴謹，人去樓空難覓尋

　　2005年1月，小韓購買了位於北京市海淀區普惠南裏附近小區的一套二手房，向光大銀行某支行借款19萬元，期限為20年，分240期償還。同時，約定北京某投資擔保公司為小韓的借款承擔連帶擔保責任。然而從2008年8月起，受社會經濟環境影響，小韓所投資項目虧損，開始遲延還款，在多次催討無效的情況下，銀行便要求擔保公司承擔清償責任，但此時才發現擔保公司由於經營業績欠佳，早已人去鏤空。

　　【法官解析】房貸活動中，銀行在辦妥房屋抵押登記前，通常要求房産公司或擔保公司承擔連帶保證責任。受金融危機對房産市場的影響，部分房産公司及擔保公司資金週轉日趨緊張，無法全額承擔保證責任，一些規模較小的房産公司及擔保公司索性在銷售完畢後便將公司登出或不進行工商年檢，此時，銀行便很難要求保證人承擔連帶清償責任。此外，部分銀行業務員為單純追求考核指標，對借款人的收入和償還能力不做嚴格調查，信貸審核流於形式，最終導致逾期還貸的風險增加。

　　因此，法官提示，銀行應規範信用評估尺度，對評估等級較低的公司，要提高其保證金交納比例。同時，加強對借款人的收入證明審核，以期對借款人的履約能力作出客觀評價。總之，銀行在追求業績增長同時，應加強信用系統建設，提高抵禦金融風險能力。

　　權證登記欠規範，銀行討貸路艱難

　　2002年9月，李女士購買了位於北京市東城區新中街附近的一套面積為175平方米的商品房，向中國建設銀行某支行貸款100萬元。隨後，雙方簽訂了借款合同，約定了還款方式及還款期限，並規定在銀行取得該房屋産權證並辦妥抵押登記之前，由開發商承擔連帶擔保責任。

　　2004年，開發商將産權證交付給銀行。但銀行一直未辦理抵押登記，2006年10月，銀行進行房屋抵押登記時，發現房屋已經被外地法院查封。由於在借款合同履行期間，李女士經濟狀況不佳，累計拖欠還款已超過合同約定的六期，故銀行于2008年10月起訴至法院，要求李女士償還貸款本息並支付罰息，開發商承擔連帶擔保責任。最終，法院判決李女士向銀行提前清償貸款本金45萬餘元並支付相應利息，開發商承擔連帶責任。據悉，判決生效後，銀行已向查封該房産的外地法院説明情況，希望參與房屋拍賣後的剩餘價款分配，這種結果將可能導致銀行無法足額收回貸款本息。

　　【法官解析】實踐中，銀行在獲得房屋産權登記證後，出於抵押登記手續繁瑣及希望延長房産公司擔保期限的考慮，往往不願及時對涉貸房産辦理抵押登記，然而在金融危機的影響下，部分借款人自身陷入債務危機，無力償還時，所購房産往往被查封、拍賣，用以抵債，銀行便無法依抵押登記獲得優先受償權，而只能作為普通債權人對拍賣清償債務後的剩餘房款進行分配，通常此種情況貸款本金大多難以足額追討，增加了銀行經營風險。

　　當前，受金融危機波及，社會投資需求放緩，借款人較之以往更易陷入債務危機。因此，法官提示，銀行應儘快規範抵押登記操作流程，明確抵押登記辦理時限，防範經營資産遭受損失。

　　房貸條款欠重視，麻痹大意被起訴

　　2005年1月，王女士參加購房團，購買了位於北京市朝陽區朝陽公園附近的住宅一套用於投資。同年12月，王女士同華夏銀行某支行簽訂了購房合同，向銀行借款142萬元，分14年還款。在合同履行期間，因王女士有一期未按期還款導致銀行直接從開發商賬戶劃走當期借款本息。2008年11月，開發商訴至法院，要求王女士償還代付本息及違約金。

　　王女士則表示其每期都按規定還款，並已提前全部償還銀行貸款。法院審理髮現，銀行與王女士約定每月27日前向銀行存入當期足額本息款項。但王女士2006年6月工作繁忙，遲延幾日還款，導致銀行從開發商保證金賬戶中直接扣除該期本息。雖然後來王女士提前償還全部借款本息，但該期還款卻是開發商代付的。最終，王女士因為自己的麻痹大意多支付了近三千元的違約金。

　　【法官解析】借款合同中，銀行對購房者的違約責任進行了明確規定，而借款人卻往往忽視該部分條款規定。最為常見的情形是晚于到期還款日歸還借款本息，此時，銀行通常將該筆款項直接從開發商保證金賬戶中劃走，或對借款人加收罰息，無形中增加了借款人還貸成本。此外銀行普遍規定借款人連續或累計一定還款期未按時償還借款本息，銀行可解除合同，並要求借款人提前償還全部剩餘本息。由於美國金融危機的發生，國內銀行業普遍提高了風險意識，而借款人常因工作繁忙或家庭瑣事出現逾期還款，當累計期數符合解除要求時，銀行便要求解除合同並一次性償還全部剩餘本金，即便借款人希望繼續履行合同，銀行也不願讓步，這將徹底打亂借款人的房貸規劃。因此，法官提示，借款人應仔細研讀合同條款，明確履約條件和期限，適當時可將閒散資金提前存入還款賬戶，避免因粗心大意造成不必要的損失。

　　風險意識待增強，衝動購房嘗苦果

　　張女士因感情不和，同丈夫離婚，孩子由其獨自撫養。為了給孩子創造一個舒適良好的成長環境。2000年10月，張女士向銀行貸款購買了位於北京市朝陽區北四環東路面積為150平方米的某高檔住宅，向銀行借款56萬元，期限為10年。但由於張女士是自由職業者，主要從事文化傳媒工作，經濟來源並不穩定，2008年下半年文化傳媒産業受衝擊較大，張女士徹底失去了還貸能力，經常出現逾期或拖欠還款的情況。2008年10月，銀行最終將張女士訴至法院，要求張女士還款，並請求法院拍賣房屋。

　　【法官解析】張女士雖然選購了自己心儀的房産，但是貸款金額遠遠超過其承受能力，如果無法償還借款，心儀房屋就將被法院拍賣，而孩子幼小的心靈也將留下揮之不去的陰影。當前，社會上許多80後年輕人或者單親家庭在購房時往往只重視戶型、地段，購房隨意性較大，缺乏長遠規劃和風險意識，對自身還款能力沒有正確評估，一味追求高品質房産，尋求一步到位，然而一旦遭遇經濟寒流，企業裁員，其脆弱的履約能力極易喪失，無法承受鉅額貸款，最終陷入房産被拍賣的尷尬境地。因此，法官提示，理性看待房屋選購，避免衝動消費，特別是在樓市低迷下，更不應盲目“抄底”，要結合自身狀況合理規劃，量力而行，尋求家庭支出與居住舒適的平衡點，以期達到改善自身生活質量的初衷。（賈睜 宋碩） （作者單位：北京市海淀區法院；本欄目稿件由北京市高級法院統一供稿）

責編：金文建