四大因素揭示樓價尚未到底 盲目提價或阻回暖

　　雖然去年的地價成本已相當於今年一、二月份中心城區樓價的三成多，地價成本確實很高，但這並不代表當前廣州的樓價沒有下降的空間。

　　揭秘一：平價地未消化完

　　目前在售的樓盤其拿地的時間大多是兩年以前甚至更早，而真正以3656元/m2地價成本建起的住宅，其上市時間最快要在明年甚

　　至更遲。

　　據了解，廣州不少大型小區的開發時間往往較長，短則三五年，長的達八到十年。以天河中山大道某大型小區為例，在2003年開盤時，其單價只有7000多元/m2，而目前已高達1.4萬元/m2以上。有業內人士報料稱，其實該項目在上世紀90年代末拿地時的地價成本只有1000多元/m2。同樣地，在番禺區也有類似的情形，不少樓盤當初開盤的單價只是3000多元/m2，地價成本也就每平方米幾百元，而現在的價格已動輒要7000元/m2以上，地還是當初拿的地，雖説這當中存在著多年的利息成本支出，但從總體成本看，其利潤空間顯然是非常巨大的。

　　揭秘二：拿地成本降低了

　　從地價走勢看，瘋狂的2007年過後，2008年開始有所降低，以地産龍頭企業萬科為例，2008年其獲取土地的平均成本約2059元/m2，已經接近2006年1861元/m2的水平，較2007年的3581元/m2降低了42.5%。其他許多大集團的地價成本走勢也與萬科相類似。

　　業內人士估計，2009年由於住宅産品供過於求的緣故，加上不少開發商拿地的速度也放緩了，因此拿地成本可能會更低。所以從這個角度來看，未來房價走低也許是一種趨勢。

　　揭秘三：發展商“等錢使”

　　開發商本身也對商品住宅價格的走高不樂觀。日前，潘石屹向媒體坦承，在2006年下半年和2007年，發展商大規模圈地，這些土地現在都是在建項目，存貨很多，佔用了大量的資金，所以在資金鏈出問題的情況下，開發商在價格策略上壓力也挺大。

　　揭秘四：宏觀經濟壓抑樓價

　　國際經濟環境的變化也影響了樓價的走勢。從外圍環境來看，目前全球不動産都在向下估值的過程中；從經濟大環境來看，宏觀經濟調整需要時間，經濟未調整好，房價也就不可能調整到位。近期樓市成交量放大其實更主要的是受政策性因素刺激，業內也普遍預測只是一種短期現象，是否能在傳統淡季三四月份持續穩定還是未知數。因此，一旦政策利好因素釋放完畢，重新由市場來主導，也許房價還有一定下跌的空間。

　　廣東省房協《房地産藍皮書》預測，最快要到今年年末樓市才有望扭轉低迷局面。今年內，商品住宅年均價格將保持在8500元/m2左右，中心城區樓價則繼續在10000元/m2上下波動。

　　盲目提價或令回暖戛然而止

　　合富輝煌市場研究部預計今年第一季度廣州商品住宅簽約套數可能接近17000套。經過一年多的調整，廣州樓市在今年一季度出現顯著回暖，雖然外圍經濟環境仍不樂觀，但目前的回暖具有可持續性，有幾個主要因素為樓市回暖可持續提供了成交動力。

　　在去年底房産新政效果顯現後，中央、地方各級政府仍大力支持房地産市場的發展。廣東省政府出臺了“粵十五條”，其中在地價款交付、金融融資、稅收等方面首次明確支持房地産開發企業積極應對市場變化，這意味著政府對開發商從過去的從緊政策轉為寬鬆。

　　2009年1~2月廣州全市商品住宅新增供應量同比下降39%，市區的新增供應更是大幅減少60%，由於2008年以來多數發展商的開發節奏減緩，預計這種新增供應量減少的趨勢在今年上半年都不會改變，因此樓市供求失衡的局面將趨向緩解。準現樓住宅成為近期市場的成交主體，從1~2月的簽約情況看，簽約套數前20名的樓盤中，以現房銷售為主的樓盤比重接近五成，表明市場需求旺盛。

　　不過，合富輝煌提醒發展商，目前廣州樓市的整體供求格局並未發生根本性改變，急於大幅拉升價格，可能導致房價出現“W形”走勢，形成新一輪博弈，從而打亂市場持續穩步回暖的節奏。 （黃濤）

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2009年2月經濟運行數據

責編：金文建