理財參謀:房貸新政能省多少錢

　　近期個人住房貸款新政出臺，各家商業銀行都將陸續拿出實施細則。筆者近日走訪了兩家銀行，詳細了解相關情況。

　　20年期、50萬元的貸款能省近9萬元

　　筆者從北京銀行多家支行了解到，北京銀行對於首次購買90平方米以上普通住房的客戶，目前規定首付款比例仍為30%，貸款利率為基準利率的七點五折。首次購買90平方米以下普通自住房的客戶，可享受20%的首付款比例和7折的優惠利率。

　　也就是説，按降息後五年期以上貸款的基準利率7.2%計算，11月1日後的最低優惠利率為5.04%，比新政前按揭的最低優惠利率6.35%低了1.31個百分點，甚至還低於目前的五年期存款利率5.13%。

　　北京銀行東四支行的客戶經理小張還為客戶算了一筆賬，以20年期、50萬元的貸款為例，以政策出臺前的最低優惠利率6.35%計算，每個月按揭款是3683.7元，總還款額為884087元；而新房貸政策下，假定利率不變，客戶20年內不提前還貸，則按揭款降低至3310.84元，總還款額降為794600元，節省了89400多元，降幅達近10.1%。

　　房貸老客戶能否享受7折優惠

　　對已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分，農行近日在其網站上挂出了細則。

　　農行對優質客戶的原有貸款的利率調整採取了兩種方式。一種方式是對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，自明年1月1日起自動下調利率為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種方式是針對無法自動調整的貸款，須先由借款人主動提出書面申請，銀行綜合考慮再決定。

　　建行客服人員表示，目前享受貸款利率0.85倍優惠的房貸客戶，在明年1月1日基本都能享受到0.7倍的優惠。北京銀行東大橋支行的業務顧問也認為，對老顧客肯定會給予一定優惠政策，只是具體內容仍等待總行下達。

　　“改善型普通自住房”仍待界定

　　此次新政特別提到對“改善型普通自住房”的優惠條件。那什麼是“改善型”普通自住房？至今仍沒有明確的界定和解釋，讓商業銀行難於操作。如北京銀行在細則中並未出現“改善型普通自住房”一詞，而是直接提出第二套住房的首付不低於40%，貸款利率為基準利率的0.9倍。

　　去年9月27日，國家曾出臺相關政策，提高第二套住房貸款首付比例至40%，貸款利率為央行基準利率的1.1倍。也就是説，以前只要購買第二套住房，其按揭利率皆為基準利率的1.1倍，以現在的7.2%基準利率來計算，即7.92%；而執行新政後，卻能享受到0.7倍的優惠利率，即5.04%，前後相差2.88個百分點。如果貸款100萬元，僅一年就可以節約利息達28800元。

　　“如果客戶現在貸款買的房子由於面積比較小等原因不能滿足住房需求，需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住，可能認為是購買改善型普通自住房。”北京大學經濟係副主任蘇劍分析。

　　業內人士表示，最終可能還要參照第一套房和第二套房的面積，以及本地的人均住房面積等具體情況來判斷是否是“改善型普通自住房”。

責編：劉慧