"後奧運"樓市迷局待破 "金九銀十"難再現

　　舉世矚目的奧運會即將落下帷幕，奧運會後的樓市走向再次成為關注焦點。業內專家認為，“金九銀十”傳統銷售旺季或是考察“後奧運”樓市往何處走的一個重要時點，但全國樓市在全年甚至未來一兩年繼續保持調整態勢的可能性依然較大。

　　樓市奧運無行情

　　在此輪房地産行業調整的大背景下，奧運會期間的各地樓市延續著前期低迷態勢，奧運會主辦城市北京的樓市行情更顯冷清。

　　SOHO中國董事長潘石屹説：“因為北京市場的需求有相當一部分來自外地人，而奧運會期間的一些交通限制措施給外地人進京帶來一些不便。所以，目前低迷的北京房地産市場不會在奧運會期間的這一個月裏好轉，反而會使8月份成交額下滑。但這是暫時的，不是影響房地産市場長期的、根本的原因。”

　　事實上，北京商品住宅市場在7月份就預演了奧運無行情的走勢。新房市場上，成交量呈現出被“腰斬”的局面。北京房地産交易管理網統計顯示，7月北京新建商品住宅(期房、現房)網上簽約6226套，簽約面積78萬平米，分別比今年6月下降了31.9%和26.6%；分別比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市場上，一些房地産仲介機構的數據顯示，7月出現了北京數年來的首次二手房價量齊跌。

　　而在奧運會期間，各地開發商紛紛推出各種與奧運挂鉤的促銷手段。有的是中國隊獲得一枚金牌，就推出一套特價房，特價房價格普遍低於市場價2成；有的是請奧運獎牌獲得者做廣告；有的則推出房價與金牌數量挂鉤的優惠活動。

　　儘管如此，成交情況仍難逃慘澹。搜房網統計顯示，8月11日-17日這一週，北京商品住宅成交面積為78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三級市場研究部的統計顯示，京城中高檔二手商品房8月1日-15日的買賣成交量環比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。

　　此外，一度火爆的奧運短租市場也在7月底降溫，二手商品房租賃市場的成交量和成交價與6月持平，房源供應充足和租金過高使得短租市場表現大大遜於預期。

　　同樣，其他城市的房地産市場也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7萬平方米，環比分別下降了18.9%和20.5%；成交面積同比下降了約57%。8月11日-17日這一週，深圳商品住宅成交面積為58783平方米，環比下跌20%；廈門成交了12245平方米，環比下跌28%；福州成交了15253平方米，環比下跌29%。

　　業內人士普遍認為，奧運與樓市的直接聯絡並不大，奧運因素之所以被放大，主要是因為在前期房價猛漲階段，“奧運概念”被開發商大肆炒作，一定程度上誇大了奧運因素對房價的推動作用，從而有了奧運會後房價可能下跌的預期。當房地産行業步入調整階段，這個預期就被更多的人所接受而被強化，加劇了市場觀望氣氛。

　　“金九銀十”難再現

　　那麼，奧運會後房價下跌的預期會變成現實嗎？業內人士認為，即將到來的“金九銀十”或是觀察未來一段時間樓市走向的重要時點，此間樓市成交量小幅反彈的可能性較大，但難以再現前幾年的火熱。

　　從一些龍頭企業的業績分析，市道不佳使得開發商要實現全年的銷售目標難度增加。比如，首創置業上半年的簽約銷售面積約為13萬平方米，同比下降六成；簽約銷售總額約為17.33億元，同比下降48%。截至7月，碧桂園僅完成了全面銷售計劃320億元的31.56%。萬科則將全年的新開工面積和竣工面積，分別從848萬平方米、689萬平方米下調為683萬平方米、586萬平方米。

　　潘石屹認為，在房價上漲幅度很小，而土地價格、水泥鋼鐵等各項成本價格都是超過30%的上漲幅度情況下，房地産行業很可能出現虧損，尤其是去年瘋狂拿地的那些開發商。

　　銷售壓力、盈利危機會不會促使開發商大規模降價促銷，在即將到來的銷售旺季放手一搏呢，業內人士對此並無一致意見。洲聯集團上海五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅認為，在未來市場不甚明朗的情況下，開發商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對所持物業資産的處置，以及時補充現金流。奧運會前，北京住宅市場已開始調整，不少住宅項目都出現了打折銷售的情況，這一局面會在奧運會後持續下去，但房價暴跌的概率很小。

　　一些券商報告認為，在不繼續出臺更嚴厲的房地産調控政策情況下，未來半年內全國房價普遍下降15%-20%的情況屬於極小概率事件。

　　但網上調查反映出來的購房者預期與此相反。截至21日，搜房網的調查顯示，70%的調查者認為奧運會後一年內北京房價將下跌，原高於18%和12%的看漲和看平比例，且49%的調查者認為奧運會後不是買房時機。

　　建行研究報告認為，下半年房地産市場價滯量減態勢將進一步延續。下半年如果市場交易量進一步縮小，迫於資金等壓力，樓盤降價銷售回籠資金的情況還會越來越多。

　　一些業內人士認為，急劇萎縮的成交量如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發商資金鏈構成嚴重威脅，因為年關將至，開發商將面臨銀行貸款到期、工程款結算等資金使用的高峰期。屆時，可能會有一波降價促銷潮。

　　二手房方面，大多數仲介公司對“金九銀十”還是充滿期待。“鏈家地産”市場研發中心認為，9月份以後的北京二手房成交量將逐月走高，預計下半年北京二手房的成交量在4.5萬-5萬套之間，相比上半年的交易量可能會有10%的增長，全年交易量在8.5萬-9萬套之間。

　　“鏈家地産”市場部研發主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環比小幅反彈，也有可能繼續維持不活躍狀態，但不管哪種情況都不會改變市場的調整大勢，只會影響到調整的時間長短問題。

　　調整態勢將持續

　　那麼，已經調整近一年的樓市還將調整多久，房價又將如何演繹呢。

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴認為，奧運會和樓市沒有必然聯絡。這種調整，從房地産市場長遠發展來看是積極的，某種意義上説，也是擠壓的泡沫成分。從中長期的趨勢看，中國的房地産市場總體肯定是樂觀的，因為我們城市化率還達不到全球的平均水平。

　　中國社科院研究員易憲容認為，這種調整並不是一年半載可結束的，而是要經歷一個漫長的時期，香港上一輪的房地産市場就經歷了1997年-2004年這樣長的時間。經過這種調整，市場的優勝劣汰把一些資質不好的房地産企業淘汰掉，讓一些好的房地産企業存活下來。

　　中金公司認為，由於2006年、2007年良好的銷售增厚了開發商自有資金實力，一直緊縮的銀行信貸也制約了大多數開發商盲目擴張，總體而言開發商資金壓力沒有想像中的緊張，此次調整將是成交量的萎縮而非價格的大幅度下降，所以調整週期較長，預計2009年上半年行業見底。

　　國務院發展研究中心研究員張立群認為，應該採取一些措施進一步把房價穩定在現在這個水平上。一方面積極引導釋放買房需求；另一方面防止房價持續回落把買房需求積壓得太多，以免集中爆發的時候供給又跟不上了。

　　儘管對未來的預測猶如盲人摸象，但可以肯定的是，開發商最好的日子已經結束，但最難的日子是否過去還不得而知。

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責編：李菁