葉檀：房價股價、大小房企一榮俱榮一損俱損

　　有人認為股市該救而房價不該救，有人認為股市、樓市都不該救，這種看法失之偏頗，作為投資品種，房價股價適用同一個風險收益規律，一榮俱榮、一損俱損，只救其中一個落水者的願望，只停留于想像中。

　　從去年下半年以來，股市樓市幾乎同步進入調整期，相比而言，股市遭到腰斬，調整幅度更大。但樓市的下跌較

　　為隱蔽，國家發改委、國家統計局7月21日發佈的統計數據，今年2季度70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%，於是很多人把呼籲救樓市或者穩定樓市者拿來痛貶一頓，以出心中之氣。其實樓市下行比較明顯，典型的就是交易量下挫，資本市場的交易量是投資者信心的直觀標誌。

　　樓價與股價的上升決定於經濟週期，當經濟處於景氣上行週期時，資産品價格上升，隨著全球金融格局的變化，貨幣濫發成為市場常態時，經濟景氣中後期往往是資産品價格最高的時期，之後泡沫大崩潰，經濟掉頭直線向下，所有的資産品價格隨著宏觀經濟走勢下挫，等待另一個經濟景氣週期來臨，週而复始，沒有窮盡。典型的是1929年、2007年，美國樓市與股市就是難兄難弟。

　　有人拿出中國股市與樓市的價格週期説明兩者沒有正相關關係，這是誤解。我國股票與房地産市場剛剛發軔，都處於起始階段，一切取決於政策的力度，與經濟景氣週期關係不大，事實上，從大週期看，中國經濟都處於上行過程中。從1998年的房地産住房制度改革，到2003年以房地産業化解SARS緊縮期，我國的房地産領域政策造成自住需求與投資需要的疊加效應，使房價直線竄升。而期間股市則經過幾輪調整，這應該説是股市與樓市的資金釋放週期不同。

　　經濟下行週期，房價與股價不可能成為蹺蹺板。抓住經濟下行週期的機會，政府能做的是改變市場結構加強基礎制度建設，行業實現優質企業對劣質企業的並購重組，使行業奠定長遠的發展後勁。

　　打個比方，經濟下行週期是行業的排毒週期，清除出一些不具備專業性的、不具備優良管理基因的企業，而使能夠經受嚴冬的企業脫穎而出。巴曙松先生認為，房地産緊縮週期處於中場，緊縮週期對優質房地産企業是做大的機會，那些冷靜而理智的，注重房屋的品質，注重銷售的創新融資的創新，具備穩健的財務結構，對整個市場的波動保持敏感，不對這個行業保持狂熱的房地産企業成為市場贏家。

　　誰都希望如此，中國房地産業畢竟需要健康而長遠的發展。但情況有可能並不讓人樂觀。

　　強汰弱、優勝汰，需要機制保證，這方面在機制上存在缺陷。首先是區域市場分割明顯，我國零零總總數千家房地産企業，最大的萬科市場佔有率有限，一些房企由於與當地政府、銀行等密切關係，是區域市場的強勢企業，甚至是當地政府的小金庫。要突破地區的諾曼底防線絕非易事。

　　其次，不管大小房企，目前資金鏈都處於比較緊張的狀態，房地産板塊的上市公司的現金流充分説明了這一點。此時如果有市場融資渠道，上市公司會得到民間資金的支持，目前這一渠道並不通暢，大小房企都有出售地塊與項目公司的情況。只有天生具有大股東資本優勢和較為通暢的融資渠道的國有房企可以擺脫調控之拳，在土地交易市場趨冷的情況下，國有房地産企業頗為活躍。如中糧地産一舉成為國內一線的房地産開發商。房地産市場不是大企業驅逐小企業，反而呈現國企擴張地盤、民企收縮地盤的態勢。

　　房價股價、大小房企，一榮俱榮一損俱損，前者是投資市場的規律，後者則是我國特色，房地産並購重組向何處去，值得密切關注。

責編：劉慧