今年下半年樓市開始進入"理性回歸"階段

　　2008年博鰲房地産論壇于16日在海南閉幕。“拐點論”在此次論壇上已經失去了討論的價值，房地産開發商的信心指數正下降到近年來的最低點。樓市開始進入“理性回歸”階段已經變成了一個普遍性的結論。

　　“連續幾年以來，房地産供不應求的局面並沒有引起主管部門對擴大供給的關注。實際上擴大供給可以抑制房價，而房價上漲實際上是壓縮需求，這種壓縮需求力度越來越大，最後爆發。”中房集團理事長孟曉蘇在接受記者採訪時表示，經過去年下半年以來的市場清冷，以及各種宏觀政策效應的集體爆發，應該説房地産業從各方面都有了足夠教訓。最近在有些城市樓市購買力已回升，但下半年應該還是處於理性回歸階段，去年的市場火爆情況也不可能再出現了。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示，從去年下半年至今，中國房地産業逐漸出現價升量減的態勢，或可説明這一行業目前正處於“滯脹初期”。聶梅生説，房地産業未來走勢取決於政策走向、市場形勢以及開發商資金鏈三方面。她認為，從一些經濟金融數據來看，儘管經濟增長過熱問題得到了緩解，但熱錢涌入速度不減，且CPI漲幅還未進入安全區，所以今年政策從緊的基調應不會放鬆。房地産行業投資過熱的現象有減緩的趨勢，交易量萎縮，而房價還居高不下，這就造成了房地産業當前的“初期滯脹”局面。聶梅生認為，房地産業對財政的貢獻很大，土地招拍挂的收入就佔到去年財政收入的80%左右，而我國保障性住房的經費又主要來自財政撥款，房地産業的不景氣對此有間接影響。

　　“現在不是面臨缺錢的問題，而是面臨缺少需求”，北京師範大學經濟研究中心主任鐘偉認為，目前房地産企業並不是缺錢，市場缺的是人氣，也就是銷售在急劇下降，這導致了2008年開發商面對著至少萎縮了40%至50%的需求。鐘偉表示，目前房地産市場的顯著特徵是分化和重組。從理論上講土地價格應深度調整、房産價格出現分化；不同區域市場的房産價格明顯分化；不同物業類型的價格分化明顯，商用物業價格平穩上漲，新住宅及二手住宅價格調整，房租價格上升；城市核心區和遠郊區的價格走勢出現分化；開發商隊伍出現明顯分化，行業洗牌現象開始加劇。

　　對於今年下半年的房地産走勢，不少開發商和專家都認為行業仍處“理性回歸”階段。孟曉蘇認為，下半年老百姓不會像去年下半年那樣了，他們需要的會購買，不需要的不會去搶購；我們相信今年不會出現過度的波動。

　　著名經濟學家樊綱表示，樓市調整相對及時，當前中國最重要的問題是防止高通貨膨脹預期的出現，防止惡性通貨膨脹。樊綱認為，從經濟運行規律的角度分析，目前的房地産行業發展出現的無論是交易量還是價格上的調整都非常必要，現在重要的是思考如何增加房地産市場的供給。通過土地政策、房地産政策來增加供給，通過信貸政策等平抑價格。

　　聶梅生認為，房地産投資過熱的現象有減緩的趨勢。從國家統計局發佈的信息看，經濟增長過熱的問題得到了緩解，但從緊政策肯定不會放鬆。在其他行業下降的時候，房地産行業的投資增長了32%，高於平均水平。環比是在下降，但是下降比較慢，每個月是零點幾個百分點。

　　聶梅生表示，房地産的供給彈性本來就不大，難以在短時期內快速調整供需關係，如果一旦出現交易量的持續下滑，房價從大起到大落將是災難性的。與此同時，基於中國經濟和需求的基本面沒有變，沒有必要懷疑房地産市場的客觀剛性需求。

　　聶梅生表示，2008年房地産行業面臨的大變局是中低收入階層的住房保障建立起來了，並且發展起來了。日後的中國住房層次可能會更加明晰，商品房歸商品房市場，中低收入階層的保障性住房由政府來解決。這將對中國房地産産生重大而長遠的影響。

責編：金文建