房市迷霧:開發商已四面楚歌 降價是最後一步

　　國家發改委起初發佈房價有上漲壓力報告繼而毫無理由迅即撤下，讓市場匪夷所思

　　房地産開發商似已四面楚歌，資金鏈緊張和宏觀政策的不斷緊逼讓他們難以喘氣。

　　事實上，早在2月28日，標準普爾便發佈報告稱，在宏觀調控和資本市場低迷的背景下，今年中資地産商的融資渠道將日漸萎縮。若市場狀況不能及時改善，行業流動性將逐漸用盡，難以保持增長動力。

　　一語成讖。

　　"不管是從A股還是從港股上市的內資房地産企業，貸款和現金比例嚴重不合理。債務非常大，現金流合理的只有1-2家公司。"上海同策房産諮詢有限公司董事長孫益功在一個業內非公開集會仲介紹。

　　而大多數房地産企業--儘管浸淫于資本金融市場多年--對於目前形勢之嚴峻程度都未有料及。

　　因2007年房地産銷售保持著強勁表現，加之股權和債權融資渠道暢通，地産商流動性普遍充裕。即便只有一兩個項目的小地産商，當年也能保持較高水平的現金流。全行業孕育著積極擴大土地儲備規模、延伸業務版圖的野心。

　　實際上，自2007年第四季度至今，市場狀況便逐步發生逆轉。提高第二套住房貸款標準、加大經濟適用住宅建設力度、緊縮房地産開發貸款和按揭貸款、徵收土地閒置費以及限制海外資金流入等一系列調控措施，令地産商的營運環境日益艱難，至今並無緩解跡象。

　　3月中旬，上海房地局在新的土地出讓文件中，又加入防囤地規則。"對曾在本市取得土地使用權的競買申請人，未按合同約定開工建設和竣工的，且沒有按相關處置意見進行整改的，出讓人有權取消其參加本次競買活動的資格。"這條規定無異讓本已資金緊張的開發商雪上加霜。

　　緊接著，從口水戰到價格戰，房價多空混戰激烈上演。

　　融資艱難

　　"現在最需要的是保障資金鏈的安全，房地産企業將降價銷售一部分，但成交量在下降，銷售不理想。"偉業顧問副總經理張劍對《上海國資》表示。他介紹，很多項目來電諮詢的人數都很少。

　　"降價銷售是房地産商最後考慮走的一步。房地産企業將首先選擇一部分毛利率比較高的項目降價以刺激萎靡的市場，如果實力允許，其他的樓盤會等待價高的時候再出售。"一位業內人士透露。

　　據《上海國資》了解，為緩解資金壓力，萬科自2007年10月份起半年時間內已逐漸停止土地儲備工作，並在全國各地打折出售樓盤以回籠資金。

　　"萬科這麼長時間不拿地，放在以前很難想象。開發商資金壓力於此可見。"孫益功説。

　　實際上，房地産企業融資的途徑較廣泛，包括：銀行貸款、上市、REITS(房地産投資信託基金)、發債和促銷回籠資金，但後兩者很少採用。"發債要受到政策重重限制，房地産企業發債都很困難,而房地産企業自己極不願意打折促銷。"一位分析人士介紹。

　　"銀行貸款對於房地産企業來説，成本比較低。大企業大項目融資就更為容易。"張劍表示。

　　而據孫益功的測算，銀行的貸款結構中，房地産行業是主要投向之一。

　　"保守地説，商業銀行1/3的貸款集中在房地産行業。"一位房地産分析師表示。

　　2007年年末，貸款已不如從前容易。銀監會明令銀行加強信貸管理，禁止對查實具有囤地和囤房行為的房地産開發企業發放貸款。此外，銀行還將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%；同時，第二套房的貸款利率在標準利率基礎上上調10%，這與先前銀行普遍採用的基準利率下浮10%-15%的房貸實際利率相比，相當於上調了20%-25%。由此，國內商業銀行在開發貸款與個人消費貸款兩方面，對地産融資打上封條。

　　偉業顧問董事金勇介紹，"現在銀行每個季度都要審核一次放貸總額，對地産商的開發貸款基本不批。"

　　同時，與一年前相比，投資者對中資地産商轉持謹慎態度，地産新股與債券發行的難度增大。比如，3月中旬，恒大地産在香港上市最後一程中宣佈放棄，其在路演過程中,未獲得一位基金經理髮出的認購意向。

　　"受次級債風波、股市低迷、信貸緊縮、地産成交量萎縮等多重利空因素影響，恒大地産此際推出IPO並不被市場看好。"媒體如是分析。

　　而地産企業發行債券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂園首度在港發債，結果是"無限期暫停"，今年2月，其再度發債，雖成功但成本已大幅攀升。何況，因國家外匯管理局放慢海外資金匯回國內的審批步伐，即便其能夠成功地在國際市場融資，將資金由海外市場轉移至國內也是一個難題。

　　傳統的融資道路被一一封堵。

　　"現在最快速的辦法或許是私募和尋找外資並購。"上海社會科學院房地産業研究中心學術部主任陳則明對《上海國資》表示。他介紹，很多企業已開始行動尋求自保。

　　孫益功亦認為，房地産投資信託基金應該會對房地産業融資有所幫助。

　　但在目前看空的市場上，無論何種融資渠道都難説樂觀。

　　土地新政

　　屋漏偏逢連夜雨。3月中旬，上海房地局出臺新的土地出讓規則："對曾在本市取得土地使用權的競買申請人，未按合同約定開工建設和竣工的，且沒有按相關處置意見進行整改的，出讓人有權取消其參加本次競買活動的資格。"

　　陽光100置業集團常務副總裁范小衝理解這條新規的含義是："取消企業繼續拿地，那就意味著將企業從這個行業驅逐出去。"

　　"開發商開發土地要經過很多程序，設計、規劃、報批、資金籌集到驗收，加上企業內部計劃和管理，能否如期開發確尚在兩説之間。何況現在業資金緊張，更難預計。"范小衝對《上海國資》表示。

　　他認為，房地産企業是一個資金密集型行業，土地進入開發程序，對資金需求將非常高。"在目前情形下，只要開發商一開發土地，資金鏈將是非常大的挑戰。"

　　陽光100目前在全國13個城市開發，但已撤離北京、上海等一線城市。"這些城市土地稀缺，加上宏觀調控，風險高位運行。"范小衝介紹。

　　他認為這條政策對惡意囤地還是正常運轉應區別對待，因為開發商本身有囤地的需要，不能一概而論。

　　南京大學經濟學系副主任葛揚則對《上海國資》表示，此項政策如果沒有細化，將很難執行。

　　"比如上海區與區的條件不一樣，管理部門是否要區別對待？未按合同約定開發具體是什麼含義？符合什麼樣的條件即算開工建設？多長時間延誤算是未按相關意見整改？如果是政府未按合同約定先期推平土地，又該怎麼計算？"

　　儘管質疑聲不斷，政策已在執行。上海房地産局已開始在全市範圍對囤積土地展開調查。要求開發商上報公司土地儲備的各項詳情，包括手中土地計劃開工面積、計劃開工建築面積以及土地閒置情況。嚴厲程度可見一斑。

　　鋻於資金已經異常吃緊，房地産企業很難度過這一關卡。

　　"小企業可能希望將土地轉給大型企業，但大型企業目前自身難保。以後怎樣，看不清楚。只能各憑其能，能順利找到資金的或能生存下去。"一位分析師説。

　　偉業顧問副總經理張劍頗有感觸地説："環境如此，對每個人都同樣艱難。"

　　多空混戰

　　房地産商生存出現前所未有的艱難狀況，毫無例外地，討論房價是否已現"拐點"再度成為市場熱點，看多看空者均各據其理。甚至連政府部門亦不甘寂寞加入混戰。國家發改委起初發佈房價有上漲壓力報告繼而毫無理由迅即撤下，讓市場匪夷所思。

　　《上海國資》採訪眾多業內人士，對房價走勢猜測亦頗含糊。

　　"因為政府政策有時看似是為穩定房價，但並非能達到預期效果。加上宏觀經濟不穩定，供給和需求變化亦很大。"南京大學經濟學系副主任葛揚説。

　　"目前處於有價無量的狀態，能維持多久很難預料。"張劍表示。

　　上海上海社會科學院房地産業研究中心學術部主任陳則明也注意到，因開發商降價銷售未能引起成交量上漲，"很有可能僵持一段時間"。

　　事實上，與預測房價相比，業內人士更期待的是，房地産市場經過發展能比過去冷靜和理性，更具透明度。

　　"成熟的市場應該具有透明的信息，完全的理性,目前顯然不是。"陳則明認為。

　　他舉例説，比如上海市政府今年提出，要大比例提高限價房、廉租房和經濟適用房的比例。"大概是20%-40%左右，這個數字的確定就很難説是理性行為"。

　　他認為，如此大幅的增長，土地誰來給？由市政府撥？本來土地就緊張，由區縣拿出來的障礙很大；退後一步，土地撥出來後，是否由政府財政投入開發資金？鉅額資金肯定要人大審議通過，亦有相當難度。建好後，怎麼分配？如果這些問題都沒能解決，那提高這麼大比例的經濟適用房是否可行？而且提高經濟適用房比例是否能如願穩定房價更可能是南轅北轍。

　　"無論什麼市場,起伏過大對其健康發展都是一個危害。穩定的市場，透明的信息和理性的政策是各方都需要的,對於中國房地産業來説，可能需要不短的時間。"一位外資投行分析人士如是表示。

　　房價向何處去

　　在價格的震蕩中房地産將回歸理性,成交量的復蘇則要等到房價回歸理性後,那將是一個漫長的過程

　　4月23日，發改委價格司發佈報告，對房價走勢作出"部分城市經過一段時期調整後住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢"的判斷，但僅隔一天，這則報告卻從發改委官方網站撤下。如此嚴肅的官方分析報告竟然隨意至此，説發就發説撤就撤,市場反應當然一片譁然。

　　事實上，即便其不隨意撤下，發改委的報告亦已引起市場熱議。其罔顧目前一片看空地産的論點，硬給看多者打了一針"興奮劑"。官方觀點自有論據,但如此表現卻讓人不得不對其公信力産生懷疑。

　　事實上，目前的房地産市場價格究竟如何走，成交量能否有效放大，行業格局將會如何演繹，企業群體前景如何等行業的關鍵點其實都撲朔迷離，遠沒有到蓋棺定論的時刻。

　　沒有人忘記2007年房地産市場的牛市,售樓處人滿為患,開發商一日一價；也沒有人懷疑目前房地産市場的低迷，深圳日成交量難見百套；偌大廣州，4月份以來日成交不過寥寥幾十套；全國多數城市成交量同比嚴重萎縮。短短半年之間，房地産呈現了兩個迥異的市場，恍如隔世。

　　伴隨著房地産市場的起落,各種觀點亦蜂擁而現,讓平常消費者難以辨別真偽。

　　觀點不一本是平常之事，但在目前市場上卻有幾個不容忽視的原因。

　　其一，利益之爭開始白熱化。房地産市場有不同的利益主體，利益之爭決定了共識很難達成。從1998年房地産市場開始復蘇，經過10年左右的發展，房地産企業逐漸發展壯大，房地産投資額達到4.4萬億，商品房銷售額接近3萬億元大關。巨大的經濟總量和國民經濟支柱産業的地位給了地産商足夠的底氣，他們已經不是昔日的吳下阿蒙。從維護自身利益的角度出發，他們擁有了自己的話語權，有能力表達有渠道傳播自己的言論，於是"房價上漲合理論"、"泡沫子虛烏有論"成了市場的強音。

　　但另一方面,房價高速上漲最直接威脅到的就是購房者的利益，住房福利制度取消後,居民"安居夢"的實現只有通過市場化的渠道，遠高於收入的房價漲幅讓他們不堪重負，怨聲載道。當這種聲音不斷匯集，形成一股合力之後，自然有代言人來表達他們的心聲。

　　當然，除此之外，地方政府、中央政府、銀行等等所處的地位不同，代表的利益不同，考慮問題的立場也不同，綜合造成了關於房價的爭論。短期內，各利益主體很難形成共贏，因此圍繞"房價"這個敏感的利益載體的爭論還將持續存在。

　　更為重要的是，政策的極大不完善讓市場對房價難以預測。比如：政府對商品房空置現象監視不夠，國家統計局與各種研究機構對空置率的統計結果最低是1%,最高卻到了30%，存在天壤之別；我們亦沒有精確的收入計算方式，灰色收入和隱性收入無法計量；更無法界定投資性住房和自住性的比例,這樣許多爭論的論據很大程度上是主觀的臆測，不可避免地會受到所處位置，所代表利益的影響，甚至直接為各自的利益服務，房價的爭論再一次帶上了"利益"的烙印。

　　當然，我國房地産開始真正的市場化運作嘗試差不多10年左右，還沒有形成一個完整的週期，沒有多少經驗可以參考。初級階段的房地産市場究竟應該如何發展，房價應該是一個什麼樣的走勢都沒有定論。因此，爭論的各方往往引用國外成熟市場的例子，但無論是宣揚地産的繁榮昌盛，還是印證"泡沫"帶來的深刻危機，國外市場都可以提供生動的例證。這樣的結果是公也有理，婆也有據,彼此很難説服對方，導致爭論不休。

　　根據我們的市場調研，目前市場的爭論有兩種代表性的觀點：第一種認為，房地産將在短時間內復蘇，房價仍將報復性上漲；第二種認為，房地産的拐點已經出現，房價將出現大幅下跌，地産商的資金鏈緊張帶來的拋盤將使房地産一蹶不振，甚至會危及到宏觀經濟的增長。這兩種觀點其實都有片面性。

　　第一種觀點忽視了近幾年房價大幅上漲帶來的房價收入比過高的現實，更重要的是沒有考慮到房地産業是政府主導産業的屬性，過分地強調需求的旺盛和供應的短缺，導致過分樂觀；而第二種觀點則低估了房地産行業自身的生命力，過分強調投資性需求對房價的拉動作用，同樣也忽視了房地産政府主導的屬性，以至於過分悲觀。

　　所以,未來的房價會大幅上漲嗎？我們認為不會，這主要是因為：其一，雖然居民收入連續幾年增速都在20%左右，但是經過了連續幾年的房價上漲，房價和居民收入的差距實際上是拉大了。這樣，需求向有效需求轉化的能力在下降，居民的購買能力需要有一個積累的過程。另外，購房者的預期已經出現了變化，投資性需求逐漸退潮。在政府的不斷引導下，購房者對未來房價上漲的預期大幅降低，信貸政策對第二套房的調控在很大程度上抑制了投資和改善居住需求，被抑制的需求釋放需要一個過程。更為重要的是，房價如果繼續上漲會招來政府嚴厲的調控。

　　當然短期內房價大幅下跌亦較困難。首先，成本推動，供應瓶頸依然存在。地價高企，稅費多如牛毛，建安成本上升，拆遷難度加大，融資難遲遲得不到解決，成本高導致房價高；土地供應緊縮，拆遷緩慢，土地囤積，土地市場非市場化導致供應效率低下，二手房市場受限，房地産開發週期長都導致有效供應的不足。

　　其次，需求雖然受到抑制，但仍然比較旺盛。城市化、人口紅利、家庭小型化、收入增長、城市拆遷等等拉動需求的因素依然存在。而且，當前的中國經濟很難承受房價下跌帶來的負效應。一旦房價大幅下跌，將導致投資增速放緩、銀行壞賬上升、房地産拉動其他行業效應減弱，進而影響宏觀經濟的增量和質量。

　　不過，這可能不為我們的主觀願望所控制,目前房地産商資金鏈緊張，可能一些地産商會因為資金問題而倒閉。唯一讓房地産界能尋找到安慰的是,從2007年上市公司的毛利率高達36.78%的情況看,大的企業應還能支撐一段時間.

　　綜上所述，今年房地産的價格應表現為窄幅振蕩，局部區域和個別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理範圍之內。預計在價格的震蕩中房地産將回歸理性,成交量的復蘇則要等到房價回歸理性後,那將是一個漫長的過程。

責編：李菁