迷惘房市中覓龍頭

　　□宏源證券楊國華

　　次級債危機、信貸收緊、交易量萎縮，在多重利空因素影響下，房地産市場陰霾籠罩。在房地産實體經濟的隱憂背後，房地産板塊還具不具備投資價值，在“迷局”中我們究竟該愛誰？我們的答案是：看大勢，識英雄。

　　房價繼續下探可能性較小

　　房地産大勢無非包括兩個方面：政策之勢，市場之勢。

　　政策的確會影響房地産行業大勢，但這種影響是建立在讓行業發展更有理性、更加長遠的前提之上的。

　　市場勢，簡言之，就是房地産市場的交易量和交易價格的變化情況。從交易量來看，按照對主要城市周成交量的跟蹤發現，從環渤海的北京、天津，長三角的上海、杭州，到珠三角的深圳、廣州，再到中部的重慶、西安等全國17個城市，進入2008年以來商品房成交量均出現了不同程度的同比下滑。其中，在2008年1月和2月，北京住宅周均成交套數同比分別下降42％和50％；上海商品住宅周成交面積同比分別下降45.4％和18.4％；深圳新房周成交套數同比分別下降73.5％和74.2％。

　　同時，我們發現，進入3月以來，多數城市的成交量較2月出現了不同程度的放大，同比降幅也開始縮小甚至實現正增長。其中，北京3月住宅周均成交套數環比增加169.3％，同比降幅縮小為3.3％；上海3月住宅成交套數和成交面積環比分別增長146.9％和129.7％，同比分別增長10.1％和5.2％；廣州3月新建商品住宅周成交面積環比增幅63.6％，同比降幅縮小為38.8％。總而言之，樓市低迷的狀況有所好轉，未來回暖值得期待。

　　從交易價格來看，按照發改委公佈的數據，新建商品住房銷售價格同比趨於平穩，環比增幅小幅下降。按照我們跟蹤城市的成交均價，3月上海周成交均價基本在10000─12000元/平方米的範圍內；深圳房價進入3月份以後成交均價逐漸企穩；廣州住宅成交均價3月有所企穩，環比增1.4％，同比增32.5％。可見，在政策調控下，全國房價漲幅變得溫和，而一些區域成交均價出現一定幅度的回調。從數據來看，整體房價未出現深跌，而在成交量有所好轉的利好配合下，房價繼續下探的可能性相對較小。

　　因此，我們認為政策大勢以保護市場為根本原則不會變；市場大勢逐漸改善值得期待。當然，至於2008年整體市場交易量能否較2007年出現正增長或大幅增長，我們認為還有待於對市場後續發展進行跟蹤和分析，進而作出判斷。

　　看大勢 識英雄

　　整體來看，成交量與2007年相比的確比較低迷。但一概而論地認為對所有的房地産企業均是利空，則有失偏頗。我們認為，只要房地産市場不出現崩潰（無論從市場真實需求的支撐還是政府意願，房地産市場出現崩潰的可能性並不大），房地産市場交易不會進一步惡化（目前來看正在改善），那麼，如今的市場對行業龍頭而言，在關閉了一扇窗的同時，卻開啟了一扇門。原因有二：

　　一是，從政策勢來講，受信貸影響，中小企業的資金鏈將更緊張，被淘汰或並購的風險加大，在此過程中，龍頭將從中受益，新增一條擴張之路。

　　再則，從市場勢來講，交易量的下降，説明消費者購房變得更加謹慎、理性，對産品附加值要求將會更高，産品好、服務好的品牌開發商自然更容易贏得客戶，從而在整體市場交易量下降時實現自身業績的高增長。萬科公佈的月度銷售數據就是這一觀點的最好例證。

　　因此，我們看好龍頭，同時認為龍頭必須具備兩個先決條件：一是項目佈局的全國性，要相對規避單一區域佈局的公司；二是優秀的運營能力，即較高的資産週轉和較高的凈資産收益水平。全國化是有效避免區域風險的最好戰略，而優異的運營能力是在市場整體低迷時變挑戰為機遇從而最終制勝的核心競爭力。依此為邏輯，重點關注萬科、保利地産、金地集團、榮盛發展等行業龍頭企業。

責編：李菁