土地市場驟冷是先兆 樓市大調整有望深度探底

　　“麵粉貴過麵包”終究只是一時之熱。今年以來的土地市場，仍然延續了自去年下半年底開始的低迷態勢。土地流拍屢屢上演，並且近日從一線城市蔓延至二、三線城市。土地市場的“拐點”局勢已在若隱若現間。

　　仔細回顧一下可以發現，土地大量流拍正是起自於信貸新政出臺之後。據不完全統計，去年10月份以來，全國土地市場流拍約40余塊，並有大量土地以底價成交。一時間，地價過山車迅速由峰頂下滑至谷底。而對於與地價聯動的房價來説，土地源頭市場的調整勢必會對其産生“輻射”效應。在信貸新政持續的背景下，土地源頭市場的調整也將持續，由此可以預見，目前剛有苗頭的樓價下探趨勢，很可能只是剛剛開始。　　

　　土地流拍頻頻上演

　　今年初始，北京市土地整理儲備中心公開招標3塊土地，而受人矚目的廣渠路15號地塊僅僅收到兩份標書；同時開標的其餘兩塊土地，也是應者寥寥。據北京市土地整理儲備中心提供的信息，在2月份北京推出的5塊住宅類用地中，4塊土地採取招標方式出讓，成交價格均只略高於底價。

　　而向來是開發商們“兵家必爭”的上海土地市場，4月9日的冷清局勢更是讓人大跌眼鏡。儘管早先有53名開發商領取了意向性標書，但真正申請競標的只有11家。在這次出讓的8幅土地中，有2幅土地因無人報名而流標。一幅位於南匯區的商住地塊，則以2443.2元/平方米的樓板地價成交，甚至不到去年高峰時期價格的一半。

　　在此次樓市調整潮的“風眼”深圳，當地土地交易中心日前掛牌出讓的3幅土地再現流拍，惟一一塊土地以樓板地價1149元/平方米成交。而在此之前的一場土地拍賣中，5塊出讓土地僅有一幅成交，其餘四幅流拍。至此，深圳政府出讓居住用地共流拍6塊，總流拍建築面積已逾100萬平方米。

　　除了一線城市之外，流拍局勢同樣波及二、三線城市。在廈門市，土地市場的分水嶺起自於去年12月8日，開發商以樓板價3722元/平方米競得集美地塊，這一價格水準較之2個月前創下的“地王”新高紀錄，跳水幅度高達69%。至當年12月底，廈門推出的6塊土地之中，4塊流拍，其餘兩塊則以底價拍出。　　

　　房價開始出現鬆動

　　據廣東省統計局、廣東省房地産業協會5月初發佈的統計資料，今年一季度與去年同期相比，雖然廣東省內房地産企業購置土地面積增長74.24%，增幅同比增加27.64個百分點，但是購置金額增幅卻同比減少了55.64個百分點。值得注意的是，土地購置單價同比下降了26.16%，即從去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

　　地價與房價的關聯度向來被業內外關注，隨著土地市場開始降溫，房價也同樣有所調整。相關數據顯示，新房市場方面，廣州一季度共實現銷售812.74萬平方米，同比下降25.69%；商品房銷售額460億元，同比下降26.89%，超過銷售量的下降幅度。

　　“開發商對於土地價格的判斷通常會有個底線，而這個底線便是來自於對周邊新房市場的現價衡量。”一位不願意透露姓名的開發商告訴記者。在去年，這家企業曾經參與過上海一幅熱門土地的競爭。雖然在原先的內部會議中，公司一再強調對這幅土地誌在必得，但最終仍然由於超越底線而不得已放棄。“如果失去對未來房價的準確判斷，盲目拿地會是非常危險的。”他表示。

　　對於一貫採取迅速銷售以回籠資金的開發商來説，新房市場謀利空間的快速攀升，無疑為開發商囤地搶地增加了底氣。一時間，地價、房價同時飛漲。然而，信貸政策的收緊卻是擊中了房地産業的要害。個人買家、開發商的資金來源同時被控制，前者受到的壓力導致新房成交量開始萎縮，而對於後者來説，銷售受阻和拿地資金的減少，使得其所受壓力更似“雪上加霜”。　　

　　傳導效應需要時間

　　知名評級機構穆迪投資在一份報告中提及，中國採取貨幣緊縮政策，導致房地産企業缺乏流動資金。在該機構針對資金流動狀況進行的壓力測試模型下，內地房企只具備2008年房産銷售量下滑25%的承受能力。

　　北京一家大型房企負責人表示，現在企業對於拿地的看法十分微妙，由於無法預判未來房地産市場將會出現怎樣的走勢，因此顯得“觀望情緒很強”。業內專家認為，銀根收緊導致開發商資金鏈緊張，同時加上樓市持續走低，使得開發商對大勢難以把握，從而對拿地採取了十分謹慎的態度。但也有人指出，地價的走低能夠影響到房價的走低，開發商在重估地價的同時，房價也會相應地回復理性。

　　上海北孚地産研究所副所長劉光東表示，目前房地産市場中地價-房價聯動現象較為明顯，而隨著一系列調控措施的出臺，土地市場的穩定將從源頭上保障房地産市場的良性運行，以達到穩定房價的結果。“從土地市場到樓市有個傳導效應，也需要一定的時間，部分房價漲幅過快地區將在今後一段時間，面臨理性回歸的壓力。”　　

責編：李菁