銀行會否扯斷中小房企資金臍帶

    楊紅旭

    房地産企業生存環境越來越不容樂觀。近期央行上海總部下發《2008年上海市信貸投向指引》，要求各家銀行嚴格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地産開發企業的貸款，嚴格按規定把握二套房貸款的首付和利率政策，同時需對開發貸款增長情況和中小房企資金鏈的壓力引起關注。

    整體而言，在近幾年持續的房地産信貸緊縮、尤其今年實行從緊貨幣政策的形勢下，房地産企業的資金皆有所緊張，只是程度不同而已。如去年萬科搶先降價的主要原因就是銷售資金回籠速度下降到不足以支撐擴張需要，而今年恒大地産香港IPO受挫的直接結果是轉向私募。相較大企業，中小企業的日子更加難熬。

    央行上海總部的文件中之所以特別提醒關注中小房企資金鏈的壓力，其目的不言而喻：防範自身風險。而防範和降低風險的路徑主要兩個：一是提高放貸門檻，或者乾脆把中小企業攔在門外，只做大主顧的生意；二是在企業倒閉前搶先收回貸款。另外還有一種無奈之舉，有些企業暫時實在沒錢還貸，銀行給其一定的展期，甚至硬著頭皮繼續接濟這些“倒楣蛋”，期望他們能熬過樓市冬天，屆時把所有的貸款連本帶利地收回。

    雖然近幾年銀行界對於房地産貸款警鐘常鳴，但從去年第四季度開始，對於風險的關注度快速提高。由市場衰退導致的風險，是銀行所面臨的最大潛在風險。正由於此，今年4月初，央行上海總部就向八大商業銀行發出《關於協助調查房地産開發企業資金情況的通知》，緊急摸底房企資金鏈。有消息稱，很多銀行已開始向發展苗頭有異的中小企催債。

    那麼，身板單薄的中小企業還有活路嗎？截至2008年5月7日，全國共有資質一級房地産開發企業579家，如果把非一級資質的企業劃歸中小企業，則目前我國中小開發企業的比重高達99%。如果按市場佔有率分析，近幾年百強地産企業的市場佔有保持在20%左右，這就意味著中小企業創造了70%左右的銷售業績。如果潘石屹所謂的“房企百日劇變論”和王石的“5、6月份房企危機論”果真兌現，那麼大量中小企業將首先成為炮灰。

    中小企業生死與否，命係資金鏈，牽著鏈子的手有兩隻，一手是銀行，一手是市場。銀行想要提前或按時收貸，則資金緊繃的企業只能選擇破産，或低價拋售───若低於成本則無異於自殺；如果市場持續低迷，或者來一個兩年左右的中期調整，則中小企業將步履維艱，倒閉或“賣身”將遍地皆是。

    與大企業相比，中小企業手中的土地儲備較少，而土地儲備目前普遍被視為企業“包袱”，只要銀行不急於催債，短期內鐵定不會出現大批死亡的現象。實際上，由於近幾年市場繁榮，國有商業銀行房地産業貸款質量已不斷改善，其不良率從14.6％下降至9％左右。

    進入新世紀以來，隨著國有銀行的改制和上市，地方政府干預銀行放貸的行為已大大減少。況且，2004年以來，銀行早就在鍾情大型房企，並冷落了不少中小企業，即使放貸中小企業，也多是相對優質的企業或項目。

    綜上所述，筆者認為央行提醒銀行業關注開發貸款的風險理由充分，但各家商業銀行、尤其是地方分行大規模逼命中小房企的時機尚未成熟，銀行的當任之急是學習國外經驗，健全風險監測和處置機制。

    （作者供職于上海易居房地産研究院）

責編：韓文燕