上海樓盤高撤銷迷局 開發商對抗政策是主因

　　對於合同撤銷率較高的樓盤，房地部門將作進一步調查(資料圖）

　　近期一則傳言引發熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背後，實際摻雜了人為操縱的控制假象。

　　業內人士告訴上海證券報，深究其現象的背後實質，“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發商試圖“鑽空子”對抗政策等心態仍然顯現。

　　一方面是成交量回暖，一方面卻是樓盤高撤銷率復萌。一時間，關於上海樓市利用高銷售率營造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。

　　雖然上海市房地資源局公開回應，在有針對性的調查之後，報道樓盤的網上撤銷率為3.3%，屬於“基本正常”。但是，業內人士告訴上海證券報，深究其現象的背後實質，“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發商試圖“鑽空子”對抗政策等心態仍然顯現。

　　樓市成交走高“掩護”高撤銷額

　　近期一則傳言引發熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背後，實際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪，一時間，引發成交量回暖是否“人工合成”的質疑。

　　上海證券報記者根據該帖羅列出來的樓盤進行核實，“網上房地産”相關數據顯示，自今年開始，的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出，尤其是位於靜安區的泰府名邸這一樓盤，截至昨日，今年4月份的合同撤銷次數為69次；與當月103次的簽約次數相比，佔比近67%。其他如普陀區的香溢花城、南匯區的藝泰安邦等個盤，在今年的銷售過程中，其合同撤次數與其簽約次數相比，皆屬偏高。

　　據記者得到的一份內部數據名單，在撤銷額居前十的樓盤中，大部分樓盤位於中環線甚至內環以內區域。部分內環以內的高檔樓盤，撤銷額居高不下的現狀，自今年1月份起延續至今，而在上海房地産市場成交有所走高的3月份，撤銷額更有相應提升。

　　記者隨即依據該名單進行數據核查，位於長寧區的禦翠豪庭，“網上房地産”顯示3、4月份間的總計簽約次數為88次，而合同撤次數則為69次，該盤在兩個月間的共計撤銷率達到了78%。此外，徐匯區的海上名邸在兩個月間的撤銷額高達50%；浦東新區的涇南七街坊，3月份的合同撤次數為40，4月份的合同撤次數11次，其撤售額同樣不小。

　　網上撤銷率3.3%屬“基本正常”？

　　上海市房地資源局日前針對該情況進行公開回應，表示“目前全市商品房合同撤銷率未見異常”。早先曾有媒體報道稱，帖中提及的17個樓盤平均合同撤銷率達到39.7%，8個樓盤合同撤銷率超過40%，其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達到100%。上海市房地局表示，對於報道中提及的近20個樓盤進行了逐一核實，除去名稱有誤、無法查詢的2個樓盤之外，從預售合同的撤銷情況看，其他18個樓盤自開盤以來，網上撤銷率為3.3%，屬於“基本正常”。上海市房地局方面也表示，這些樓盤的定金合同撤銷率較高，其中15個樓盤的定金撤銷率高於全市平均水平。

　　上海市房地局稱，從全市定金合同撤銷原因來看，主要是當事人約定期限較短，到期未完成簽約備案系統予以自動撤銷，也有少部分客觀原因造成撤銷。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上正常。但是，“也不排除個別開發商存在通過虛訂合同進行自我炒作等行為”。上海市房地局最後表示，對於上述定金合同撤銷率較高的樓盤，房地部門將作進一步調查。

　　多方面原因形成“造假”

　　對於樓盤撤銷額居高不下的情況，多位業內人士表示，造成原因其實有其多樣性。

　　“高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士，這其間就會牽涉到結匯的時間性問題。”仲量聯行中國區研究部總監何恩凱表示。由於各限“限外”政策陸續出臺，結匯入境需要花費一段時間，從而會造成無法及時完成簽約備案手續的問題。“還有相當部分客戶的信息掌握比較滯後，甚至是在預訂完物業之後才發現外匯無法結算，從而造成高檔樓盤中産生一定的撤銷率。”

　　“現在網上信息全部公開化，開發商如果想保留較好位置的房源，就可以先佔用這部分房源，之後再做撤銷，這樣就能夠更好地完成銷控工作。”從事營銷業務多年的專業人士直言不諱。尤其在去年，上海市房地局為了對市場銷控進行規範，下發過《關於進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知》，《通知》表示，商品住房一次預售面積不少於3萬平方米。該人士表示，營造高銷售額同樣可以達到規避該政策的“目的”，“因此，樓盤銷售過程中的高撤銷額是部分開發商使用的‘正常’思路，這是一大主因。”

　　此外，還有知情人士向上海證券報記者介紹表示，樓盤在推盤入市之前，通常會經歷一段時間的客戶“培養期”。在意向客戶累積到一定數量之後，開發商才有把握正式開盤預售。然而有意思的是，在如今觀望氣氛濃郁的情況下，當初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現象。“有許多客戶在開盤當天的確是進行了預訂，之後卻紛紛表示反悔。究其原因，是認為房價偏高。”該知情人士如許解釋徐匯區某樓盤發生的高撤銷率。

　　據人民銀行網站日前公佈的調查顯示，進入2008年，居民購房意願再創新低，房地産市場觀望氣氛濃厚，而上海跌幅表現最大，比上季度下跌4.3個百分點。

責編：李菁