10月份，深圳、廣州、上海等地樓市交易量萎縮明顯。而據北京房地産交易管理網顯示，北京10月份住宅期房日均簽約量達404套，儘管相比9月份日均簽約量391套的數字，成交量有所增加，但仍顯“清淡”。
而與交易清淡形成鮮明對比的是，這些城市的房價不僅沒有出現下滑，反而“逆市”上漲，始終在高位支撐。有人預測，房地産“有價無市”的局面將成為房價調頭向下的“契機”，樓市的寒冬即將來臨；而也有觀點指出，交易萎縮局面一旦得以突破，樓市將現報復性反彈。
拐點尚未到來
“這種‘有價無市’的局面不會帶來房價的下跌，北京也一樣。”安邦集團董事長陳功接受中國經濟時報記者採訪時表示，深滬穗等城市樓市交易的萎縮，主要是受資金面的影響，9月底出臺的房貸新政，發出的信貸緊縮信號，影響了一些準備買房的人。
很多準備買房的人目前都在持幣觀望，等待細則的出臺以及調控政策的明朗。
“樓市拐點目前尚未到來。”北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析師張寅接受本報記者採訪時表示，目前幾大城市出現的房地産成交量萎縮，主要是由於調控引發的觀望所致，加上房價在高位，買得起房的人不多。
他認為，這種“有價無市”的局面目前不大可能引發房價的下跌，而且很可能在12月上旬，成交量將逐漸恢復，僵局會被打破。
“冬季是買房的高峰期，如果要在春節入住，必須要提前1至2個月進行裝修，因此，進入12月份，這部分冬季購房的需求將慢慢得到釋放。”此外，張寅還指出，這段時間股市行情不佳，很多投資者都在觀望。如果股市超過幾週甚至上月沒有起色，很多資金將會流出。
張寅告訴記者，目前就有不少資金已經從股市“出逃”，“按兵”觀望。他認為，股市在12月份仍將難改“低迷”，而在通脹背景下，這些觀望資金要實現保值，最終可能會“殺入”目前價格並未發生鬆動的房地産市場。
北京鏈家房地産經紀公司副總金育松也向本報記者表示，在股市風險不斷增強的情況下，減倉觀望成為許多投資者的必然選擇，而樓市則成為股市資金流向的最好載體。
“從股市‘逃頂’的資金最終很有可能接樓市的‘頂’，從而推動房價的最後一波上漲。”張寅告訴記者，他認識幾個小企業主，目前就是手裏拿著資金觀望，既不敢進股市，也不敢進樓市。最終，在股市沒有起色，樓市成交量雖然萎縮，但價格沒有下跌的情況下，他們極有可能選擇後者。
“就北京而言，在多項調控政策的影響下，北京樓市尤其是二手房市場出現短暫的調整期，是可能的。”21世紀不動産分析師對本報記者表示，2006年下半年以來，北京房價加速上漲，到達了一個較高的平臺。拉動北京房價上漲的需求因素中，有一部分是投資投機性需求，包括房貸新政在內的調控政策，對投資投機性需求有一定的抑製作用，所以調控政策的影響反映在市場氛圍方面，就是會出現短暫的觀望。
而北京房地産市場與其他城市的一個重要區別，是北京的住房需求十分龐大，其中有相當大的需求是非投資甚至也非自住，而僅僅是買房，放著不動。從較長一些的時期來看，北京房地産市場龐大但無法清晰描述的有效需求會支撐房價，使之難以向下做大的調整，這也是為什麼近幾年面對宏觀調控而北京房價從未有過下降的重要原因。
報復性反彈將至？
“值得注意的是，北京、上海、廣州等城市的許多開發商和研究人員，都樂觀地認為這些城市在觀望期過後，樓市仍會反彈，這種反彈現象最遲會在明年春節過後出現。”21世紀不動産分析師表示，觀望過後樓市即出現反彈，這種現象曾在2005年、2006年的幾大城市出現。2007年新一輪宏觀調控是否也將重現這一效果？
這位分析師認為，對樓市觀望期過後出現反彈的期望，這一心態值得重視。這種期望或者説心態的形成均是基於前期以抑制需求為調控主體的政策效果，因此調控政策如能改抑制需求為引導需求，並通過增加存量房持有環節的稅收，同時減少存量房市場流通環節的稅收，盤活存量房市場，增加房源的有效供給來滿足市場中的旺盛需求，或許會是另一條有效的解決途徑。
“是否會出現報復性反彈或者是反彈的幅度有多大，這都不好説。”張寅只是表示，觀望期間累積的需求將在12月份開始釋放。
對此，陳功也表示，很難判斷緊縮過後市場的反應會有多大，交易萎縮受多種因素的影響，一旦其中某些誘因發生變化，比如政策趨於明朗等，在目前通脹和負利率背景下，很可能導致這段時間累積的購買力的釋放。
21世紀不動産分析師指出，真正要防止和警惕的是，如果這次觀望被證明是短暫的，那麼，北京樓市是否會像前幾次的觀望一樣，出現反彈性上漲？關鍵是看政府的有效供應，其中包括廉租住房、經濟適用房和限價房的保障供應，也包括其他商品房的有效供應。
政府部門應該給市場一個信心，即土地和商品房供應是基本滿足市場需求的。
拐點並不遙遠
“儘管目前北京房價的拐點還未出現，但也並不遙遠。”張寅認為，北京房價拐點將在明年二季度出現。屆時，限價房將投放市場，加之利率、經濟週期等各種因素形成共振，將促使房價向下。而北京房價的走向對全國房價的影響是非常大的。
“日前，北京市國土局表示今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量。”金育松告訴記者，果不其然，根據北京市土地儲備中心統計資料顯示，11月1日─8日，共計成交土地7塊，其中住宅用地4塊，而今年前10個月的時間總共不過成交了52塊土地。
他表示，11月一週成交的土地比之前一個月成交的都多，年底土地放量已經開始放閘。如果年底的這兩個月土地放量按計劃實施，無疑將會掀起土地供應的高峰，不僅“地荒論”不攻而破，而且形成住宅供應後將可以真正緩解供求關係，達到平抑房價的目的。因此，年底土地供應的高峰或許將成為房價走勢的一個拐點。
不過，金育松也表示，儘管年底土地的集中放量，是對市場注入的強心劑，無論對於消費者的信心以及平抑房價，都將起到積極的作用。但是，土地的開發畢竟還有1-2年的期限，對於自住型的消費者而言，不必盲目觀望，在房價持續上漲的背景下，適時入市更為理性。
“談到房地産，大家有一個誤區，總是談房價，總是談房價下跌。實際上，房價穩定才是我們所希望的。”陳功對記者表示，房子是一種資産，房價下滑對任何人都沒有好處。對已經買房的人，房價下跌意味著資産貶值；而沒買房的人，看到房價下跌也不敢買，否則今天買明天跌，買的就是負資産。
他認為，房價也不可能出現大幅下滑。首先，來自於真實需求的支撐，中國人口多，年輕人成家置業，首先就是要買房；城市化進程這幾年也猛然提速，服務中心地城市如北京、上海、廣州等更是重中之重，有錢人大量涌入，都來買房，推高了這些中心城市的房價。
其次，來自於投資需求。陳功表示，房子既是消費品又是資産，承載兩種需求。有錢之後就要買投資品，房子作為資産可滿足投資需求。
“此外，地價始終在高位也難以讓房價大幅下滑。”陳功指出，房地産是個産業鏈，從産業的角度來看，土地價格不可能下跌，房地産整體價格自然也不會大幅下滑。而地價之所以難以下跌是因為土地出讓金是地方政府的首要收入，其會千方百計地推高土地價格。
對此，張寅表示，明年房價如果下降，硬著陸的可能性不大，可能會有一段時間的僵持期，但成交量會極度萎縮。
責編：金文建
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